이재명 지사는 오히려 "민간 특혜를 막고 성남시가 5503억 원을 환수한 모범적인 사업"이라고 반박했다. 그는 사업을 진행하는 과정에서 민간 업체 반발에도 애초 사업 계획에 없던 공공이익 920억 원을 추가로 환수했다고 강조했다. 막대한 사전 이익을 성남시 몫으로 확보했지만, 동시에 특정 민간 투자자들이 큰 이익을 봐 시각에 따라 사업에 대한 평가는 달라질 수밖에 없다.
성남 5500억 환수…민간 투자자 4천억+α
성남도시개발공사가 우선하여 받은 현금 배당은 1820억 원이다. 이는 애초 임대주택을 건설할 땅을 현물로 받기로 했지만, 현금배당으로 돌린 것이다. 이 때문에 성남시가 확보한 배당이익을 놓고 민간업체들의 이익과 단순비교하는 것은 무리다. 성남시가 개발이익을 모두 현물로 환수했다면 배당은 0원이 될 수도 있다.
배당과 함께 성남시가 시행사로부터 받은 이익은 사회기반시설(SOC)이다. 성남시는 숙원 사업인 제1공단 공원조성(2761억 원), 대장동 인근 터널공사 등 기반시설(920억 원) 등을 완공된 상태로 기부채납을 받는다. 앞서 받은 배당(1820억 원)과 기부채납을 합해 총 5503억 원이다. 이 지사는 "성남시 대신 사업자가 직접 책임지고 비용을 들여 공원 및 터널을 조성하는 것을 사업자 공고 당시부터 공모 조건으로 명시해 확약을 받았다"고 했다.
민간 투자자들이 가져간 배당은 4천억 원이 넘는다. 자금을 조달하고 정해진 이율에 따라 수익이 배분된 금융회사(국민은행.기업은행 등 5개사)를 제외하고다. 이 중 한 곳은 의혹의 중심에 선 화천대유라는 회사다. 언론사 부국장 출신 김모씨가 100% 지분을 갖고 있다. 화천대유는 성남의뜰 컨소시엄 내에서 자산관리 업무(AMC)를 맡고 있다. 페이퍼 컴퍼니인 프로젝트금융투자회사(PFV) 방식으로 설립된 성남의뜰은 자산관리회사와 자금관리회사를 각각 두어야한다.
화천대유는 토지 보상 등 실제 시행 업무를 맡았고, 지난 3년간 577억 원의 배당을 받았다. 화천대유가 지분 100%를 보유한 자회사인 천화동인1호는 1208억 원을 받아 화천대유 측이 챙긴 배당금은 총 1785억 원이다.
사업 초기 김씨가 모집한 개인 투자자들은 SK증권에 자금을 맡기는 특전금전신탁을 통해 3463억 원의 배당을 받았다. 이들 투자자가 누구인지는 밝혀지지 않았지만, 초기 사업 자금을 댄 투자자라는 것이 화천대유 측의 설명이다. SK증권에 개인 이름이 아닌 펀드 형식(천화동인 2~7호)을 빌려 돈을 맡겼다. 즉, 성남의뜰이 천화동인 2~7호에 배당한 개발이익은 명목상 주인인 SK증권이 아니라 법인에 투자한 다수의 투자자에게 돌아갔다는 의미다. 사업 초기 투자자들은 투자 위험성을 고려해 높은 배당을 받을 수 있는 주식(보통주)을 대가로 요구했다고 한다.
화천대유 관계자는 "사업 우선 협상자로 지정되고 실시계획 인가를 받기 전까지는 초기 위험 부담이 커 은행들로부터 자금을 지원받을 수 없었다"라며 "사업 자금이 시급한 상황에서 김 씨가 어렵게 인맥 등을 활용해 투자자들을 모아 수백억 원의 사업 자금을 만들었다"고 설명했다. 실제 화천대유는 한 부동산 컨설팅 업체로부터 10%가 넘는 이자율로 351억 원을 대출받기도 했다. 이 관계자는 이렇게 모은 돈을 지장물 조사, 환경영향평가 등에 사용했다고 전했다. 개인 투자자들은 '위험한 투자'의 대가로 높은 배당을 받을 수 있는 주식(보통주)을 요구했다고 한다. 화천대유와 개인 투자자들은 배당 순위가 성남시, 금융권에 이어 마지막이다.
투자자 '고위험 고수익'?…사업성분석 따져봐야
이 지사는 해당 사업이 공공이익을 적극 환수한 모범적인 사례라고 강조했지만, 성남시가 환수할 수 있는 돈은 애초 5500억 원으로 정해져 있었다. 처음부터 성남시가 5500억 원을 확보하고, 나머지는 민간 투자자들이 배당받은 방식으로 수익배분 방식을 설계했기 때문이다.만일 부동산 경기가 좋지 않아 사업이 어려워져도 성남시가 가져가는 이익 5500억 원은 변동이 없다. 성남도시개발공사가 성남의뜰에 자본금을 출자한 것 외에 성남시가 부담하는 별도 사업비용도 없어 위험 부담도 덜하다.
화천대유 등 민간투자자는 성남시보다 상대적으로 높은 위험을 감수하지만, 사업이 잘 될 경우 가져가는 이익도 크다. '고위험 고수익' 투자인 셈이다. 성남의뜰에는 지난해 말 현재 1580억 원의 재고자산이 있다. 이것도 모두 민간투자자가 가져갈 것으로 보인다.
민간투자자들이 막대한 수익을 올린 것은 이런 수익 배분 설계와 부동산 시장 활황 때문이다. 서울과 수도권에 주택 수요가 워낙 많은 탓에 부동산 가격이 폭등하자, 성남의뜰이 주택용 택지를 높은 가격에 처분할 수 있었다. 화천대유 관계자는 "사업이 실패하면 큰 손해를 감수할 수도 있는 상황이었다"라며 "지금처럼 부동산 시장이 좋지 않았다면 이렇게 높은 수익을 낼 수 없었을 것이다"라고 말했다.
결과적으로 이런 수익배분 방식이 성남시 입장에서 최선인지는 미지수다. 민간 투자자들도 일정 수준 이상을 수익을 거두지 못하는 장치를 마련해 개발이익을 더 거둬들일 수 있었다. 예상보다 큰 수익이 생기면 주주 간 재분배하는 방식이다. 이런 지적에 대해 성남개발공사 측은 특별한 대답을 내놓지 않았다.
대장동 개발 과정에서 특혜가 있었는지 여부는 애초 성남도시개발공사의 사업성 분석이 적절했는지를 따져봐야 한다. 하지만 성남도시개발공사는 비밀유지 조항을 들어 이를 공개하지 않고 있다.
다만, 경기연구원은 관련 자료를 통해 이 사업은 "주택건설 사업자들의 입장에서는 분양 리스크가 없어 사업이 가능하다는 의견이 지배적이었고, 이는 PF(프로젝트 파이낸싱)를 담당하는 금융권도 마찬가지"라고 분석했다. 성남개발공사가 최대주주로 참여하고 있어, 통상 개발사업의 가장 큰 걸림돌인 인허가 부분에도 큰 어려움이 없었다.