정부가 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)을 한강벨트로 확대해 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 강화되면 현재 과열 양상을 보이는 성동·광진·마포구보다는 강동·동작구 등지의 대출액 감소가 클 것이라는 분석이 나왔다.
9일 부동산R114에 따르면 앞으로 한강벨트 비규제지역이 규제지역으로 지정되면 유력 후보군 중에서 성동·광진·마포구는 평균 아파트값을 기준으로 할 경우 대출액 변화가 없는 것으로 예상됐다.
반면 동작·강동·양천·영등포구는 종전보다 대출이 줄면서 자기자본 부담이 늘어날 것으로 전망됐다.
현재 강남3구와 용산구를 제외한 비규제지역은 LTV 70%가 적용되지만 수도권에서는 6·27 대책의 '6억원 한도'에 걸려 최대 6억원까지만 대출받을 수 있다.
이에 따라 현재 평균 아파트값이 13억~17억원에 달하는 성동·광진·마포·영등포·양천·강동·동작구 등 7개 한강벨트 지역도 실제 LTV와 상관없이 최대 6억원까지만 대출이 가능하다.
이런 상황에서 부가 이들 7개 구를 모두 규제지역으로 지정한다고 가정하면, 현재 집값 급등지역인 성동·광진·마포구는 LTV가 70%에서 40%로 강화돼도 LTV보다 낮은 6억원 한도를 계속 적용받아 규제지역 지정에 따른 대출 규제 효과는 크지 않는 것으로 나타났다.
부동산R114 시세 기준 성동구의 아파트값은 평균 16억9225만원으로, LTV를 70% 적용했을 때(11억8458만원)나 40%로 강화됐을 때(6억7690만원)나 동일하게 6억원 한도에 걸린다.
평균 아파트값이 16억2463만원인 광진구와 15억2487만원인 마포구도 같은 이유로 규제지역 지정 후에도 6억원 한도까지 대출이 가능하다.
반면 평균 아파트값이 15억원 미만인 영등포구와 양천구, 강동구, 동작구는 LTV가 40%로 줄어들면 종전에 6억원까지 받을 수 있던 대출이 5억원대로 줄어든다.
평균 시세가 13억5844만원인 동작구는 현재 70%의 LTV 한도(9억5천만원)에도 6억원까지 대출이 가능했지만, 규제지역이 되면 LTV 한도 자체가 5억4388만원(40%)으로 하락한다. 종전에 최대 6억원까지 받을 수 있던 것과 비교해 대출 가능액이 5662만원 감소하는 것이다.
자기자본 부담은 현재는 대출 최대액(6억원)을 제외한 7억5844만원이 필요하지만, 규제지역 지정 후엔 8억1506만원으로 커진다.
현재 강동구(평균 시세 13억6728만원)와 양천구(14억7222만원), 영등포구(14억7256만원)도 LTV 40%를 적용하면 대출 가능액이 6억원 한도보다 낮은 5억4천만~5억9천만원 선으로 줄어든다.
종전보다 대출액이 1천만~5300만원가량 줄면서 자기자본 부담액은 8억2천만~8억8천만원대로 늘어나는 것이다.
이에 시장에서는 정부의 추가 규제 시점과 강도에 촉각을 곤두세우는 분위기다. 규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정 카드를 동시에 쓸 가능성도 거론된다.
규제지역에선 LTV뿐만 아니라 총부채상환비율(DTI)이 함께 강화되고, 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되는 만큼 주택 매수 희망자의 소득에 따라서 대출 규제 영향이 달라진다.