다주택자 양도세 중과 유예 조치가 5월 9일부로 막을 내리면서 서울 아파트 시장이 또다시 요동치고 있다. 촘촘한 규제가 시장의 숨통을 조이는 가운데 강남구 집값은 11주 만에 하락세를 멈추고 반등했다. 부동산 칼럼니스트이기도 한 아기곰 작가는 지난 20일 CBS 유튜브 채널 '경제적본능' 에 출연해 현재의 반등을 다주택자 매물 잠김에 따른 '패닉 바잉'의 전조로 해석하며, 당장 하반기부터 몰아칠 극심한 '공급 절벽'의 위기를 강도 높게 경고했다.
■ 1만 7천 건 증발한 매물… 책상머리 셈법이 키운 '전세 대란'
5월 10일부터 양도세 중과가 부활하면서 시장의 매물은 눈에 띄게 줄어들고 있다. 아기곰 작가에 따르면, 지난 3월 8만 건을 웃돌던 서울 아파트 매물은 5월 20일 기준 6만 건대 초반으로 급감했다. 약 1만 7천 건의 매물이 순식간에 자취를 감춘 것이다.
가장 심각한 타격을 입은 곳은 '전세 시장'이다. 아기곰 작가는 "전세 매물이 워낙 귀하다 보니 집을 보지도 않고 가계약금부터 쏘는 촌극이 현장에서 벌어지고 있다"고 전했다. 그는 정부의 정책적 오판이 전세난을 키웠다고 지적했다. 비거주 1주택자의 실거주를 유도하는 과정에서 계약 갱신도 못한 채 쫓겨난 세입자들이 새로운 전셋집을 구하지 못해 벼랑 끝으로 내몰리고 있다는 주장이다.
그는 "정부는 '집주인이 들어오면 기존 세입자가 나가는 대신, 집주인이 살던 다른 집이 비니까 총량은 같다'는 기계적인 숫자 맞추기에만 매몰되어 있다"며 "직장 문제로 서울에 살아야 하는 세입자가 매물이 없다고 대구로 내려가 대구 전 월세 집에서 출퇴근할 수는 없지 않느냐"고 꼬집었다. 수요자의 지리적 특성을 철저히 무시한 탁상행정이 임대차 시장의 뇌관을 건드렸다는 것이다.
■ 대출 막힌 15억 서울 아파트, '현금 부자'만 살아남는 시장
정부의 강력한 대출 규제 역시 실수요자들의 '내 집 마련 사다리'를 걷어차고 있다는 게 작가의 분석이다. 서울 아파트 중위 가격이 15억 원에 달하지만, 대출 한도는 4억 원 남짓에 묶여 있어 최소 10억 원 이상의 현금이 있어야만 집을 살 수 있기 때문이다.
그는 "주택담보대출 비율(LTV)을 90%까지 허용해 청년들도 일찍부터 내 집을 마련하고 30년에 걸쳐 갚아나가는 미국과는 정반대의 길을 가고 있다"며 "대출 수도꼭지를 잠가 집값을 잡겠다는 의도지만, 결국 자금력이 풍부한 '현금 부자'들만 집을 쇼핑할 수 있게 만든 셈"이라고 말했다. 자금력이 부족한 무주택자들은 대출 규제에 막혀 영원히 전월세 시장을 맴돌아야 하는 악순환에 빠졌다고 진단했다.
■ '노도강' 상승은 착시?… 돌고 돌아 종착지는 결국 '강남'
최근 강남보다 15억 원 이하 중저가 아파트가 밀집한 '노·도·강(노원, 도봉, 강북)'과 '금·관·구(금천, 관악, 구로)'의 상승세가 눈에 띄는 것과 관련해 아기곰 작가는 섣부른 판단을 경계했다.
그는 "자금이 부족한 매수자들이 대출이 가능한 15억 원 이하의 싼 지역을 먼저 찾다 보니 일시적으로 거래가 몰린 것일 뿐"이라며 "노도강에서 집을 판 사람들은 마포나 성동구로 진입하고, 거기서 집을 판 사람들은 결국 강남 3구와 용산으로 향하게 된다"고 분석했다. 외곽 지역의 상승은 결국 시차를 두고 핵심지 상승의 땔감 역할을 하게 된다는 의미다.
■ 2030년까지 예고된 '공급 절벽'… 탁상공론 멈추고 현실적 대책 내놔야
가장 큰 문제는 당장 하반기부터 2030년까지 예고된 심각한 '공급 절벽'이다. 아기곰 작가는 서울 및 수도권의 신규 주택 공급이 사실상 멈춰 선 현실을 우려했다.
그는 현재 도심 내 공급을 늘릴 수 있는 실질적인 해법은 재건축·재개발뿐이지만, 폭등한 공사비와 각종 규제로 인해 건설사도 소유주도 선뜻 나서지 못하며 공급의 혈이 꽉 막혀버렸다고 진단했다.
작가는 이와 함께 "수요자가 원하는 핵심 입지에 주택이 제때 공급되지 않으면 다가올 하반기와 향후 몇 년간 집값과 전셋값은 무섭게 오를 수밖에 없다"고 경고했다. 이어 "정부는 서류상으로만 주택 수를 맞추는 '총량'의 늪에서 벗어나, 수요가 집중된 도심에 실질적인 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 뼈대 있는 현실적 대책을 시급히 마련해야 한다"고 거듭 강조했다.
▶▶아기곰 작가의 인터뷰 풀버전은 유튜브 채널 <CBS경제연구실>에서 확인할 수 있습니다