전북 상업용부동산 시장이 전반적인 침체 국면에 접어든 가운데 전주 대표 관광지인 한옥마을의 중대형 상가 공실 문제가 가장 심각한 수준인 것으로 나타났다.
전주시정연구원은 10일 '전주 상업용부동산 시장 진단과 정책방향'을 주제로 한 'JJRI 이슈브리프 제26호'를 발간했다고 밝혔다. 이번 보고서는 한국부동산원 R-ONE의 2026년 1분기 상업용부동산 임대동향조사 자료를 활용해 전북 13개 상권과 오피스, 중대형상가, 소규모상가, 집합상가 등 4개 자산군을 분석한 결과를 담고 있다.
분석 결과 전북 상업용부동산 시장은 모든 자산군에서 임대가격지수가 기준치인 100을 밑돌고 자본수익률도 마이너스를 기록하는 등 구조적인 가치 하락 국면에 진입한 것으로 조사됐다. 공실률 또한 전국 평균보다 1.5~2배 높은 수준으로 나타났다.
특히 전주시 내부 상권 간 격차가 두드러졌다. 올해 1분기 중대형 상가 공실률은 전주서부권이 4.42%를 기록한 반면 전주한옥마을은 31.24%에 달해 같은 도시 안에서도 상권별 명암이 극명하게 갈렸다.
연구원이 공실률 수준과 추세, 자본수익률, 임대가격지수 변동 등을 종합해 산출한 상업용부동산 부실지수(CDI) 분석에서도 전주한옥마을 중대형 상가는 0.849로 도내 최고 부실 상권으로 평가됐다. 이어 정읍중심 중대형 상가(0.682), 전북혁신도시 집합상가(0.661), 익산역 중대형 상가(0.652) 순으로 나타났다.
눈길을 끄는 대목은 한옥마을 위기의 원인이 관광객 감소가 아니라는 점이다. 연구원은 한옥마을의 문제를 '관광지 위기'가 아닌 '대형점포 위기'로 진단했다. 한옥마을 내 중대형 상가 공실률은 31.24%에 달했지만 소규모 상가 공실률은 0%를 기록했다. 소규모 상가 임대료는 ㎡당 3만 9880원으로 중대형 상가(1만 6610원)의 2.4배 수준에 달했다.
이는 전주를 대표하는 관광지인 한옥마을에 방문객 수요는 존재하지만 임차 수요가 소형 점포에 집중되면서 대형 상가가 비는 구조적 미스매치가 발생하고 있음을 보여준다고 연구원은 설명했다. 또 전북 지역 집합상가 시장에서는 공실이 많은 상권일수록 임대료가 오히려 높게 형성되는 현상도 확인됐다. 연구원은 이를 분양가에 연동된 호가 중심 시장 구조에 따른 사례로 분석했다.
연구원은 상업용부동산 시장 안정화를 위해 △한옥마을 임대료 안정화 협약 △대형 점포 분할 인센티브 제공 △거점 기능 강화 △전주동부권 공공시설 유치 및 도시재생 연계 △상가 리스크 등급제 도입 △공실 상가 활용 인센티브 등 맞춤형 대책을 제안했다.
박미자 전주시정연구원장은 "분기별 부실지수(CDI) 산출 체계를 구축해 전주시의 정책 결정을 지속적으로 지원하겠다"고 말했다.