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| * 인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박성태의 뉴스쇼>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다. * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. |
◇ 박성태> 화성 동탄을 비롯해 기흥과 구리 등 경기 일부 지역 집값이 급등하자 정부가 이 지역을 규제 지역으로 묶었습니다. 풍선 효과가 나온다는 우려도 있고요. 일각에서는 너무 늦었다. 동탄 집값이 오른 데가 언제인데 이제야 묶냐라는 또 얘기도 있습니다. 서울 부동산 시장 또 전세난 같이 쭉 여러 부동산 이슈들 짚어보도록 하겠습니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장님이 스튜디오에 나왔습니다. 안녕하십니까?
◆ 김학렬> 네, 안녕하십니까?
◇ 박성태> 먼저 서울, 뭐 서울뿐만 아니라 근처까지 합쳐서요. 부동산 시장은 어떻습니까, 지금?
◆ 김학렬> 서울은 이렇게 막 뜨거운 상태는 아니고요. 거래량이 좀 준 건 사실이고 하지만 이제 한 10건 정도 거래되면 신고가가 한 절반 정도 나오고 있고 절반은 뭐 좀 빠지거나 보합이고 그러니까 전반적으로 보면 좀 안정된 것처럼 보이지만 아마 뉴스에 나오는 단지들로만 보게 되면은 오르고 있는 시장이 맞을 것 같고요. 지금은 서울보다 경기도가 조금 핫하고요. 말씀하신 대로 얼마 전까지 동탄이 진짜 서울 가격보다 훨씬 높은 금액으로 거래되기도 했고 그러다 보니까 이제 규제 지역 지정이 되기도 했는데 동탄을 비롯한 비규제 지역에서 거래량이 많았고 경기도에 있는 규제 지역 내에서도 좀 이슈가 있는 지역. 예를 들어서 이제 교통망이라든지 정비 사업 이슈가 있는 지역들은 또 오르기도 했고 그렇게 좀 섞여 있습니다.
◇ 박성태> 동탄 말씀하셨는데. 동탄이 올들어 지금까지 11.38%가 올랐다라고 얘기를 하더라고요. 그런데 이게 사실 동탄 평균이 그렇다는 거잖아요.
◆ 김학렬> 그렇죠. 그러니까 이제 11.38%가 많이 올랐느냐, 주식은 하루에도 20%, 30%씩 올라가고 빠지는데 그래서 금액이 작다고 생각하시는 분들이 있는데 평균으로 보면 이렇게 생각하시면 될 것 같아요. 연간 인플레이션이 한 2%에서 3% 정도 되잖아요. 그거의 4배가 불과 5개월 만에 올랐다고 생각하시면 되는 것들이고요. 그건 많이 올라간 것들이고 구체적인 수치로 말씀드려야 좀 아실 텐데. 지금 동탄역 롯데캐슬이 22억 2500만 원으로 신고가가 나왔었거든요. 전용 84. 그러니까 34평 기준이고요.
◇ 박성태> 동탄역 롯데캐슬. 국평 기준으로. 이른바 이제 전용면적 84를 우리가 흔히 32평, 33평, 국평이라고 하죠.
◆ 김학렬> 22억 2500만 원 거래가 됐는데. 그 아파트의 분양가가 4억이었습니다. 그렇게 생각해 보시면 답이 딱 나오시죠
◇ 박성태> 언제 분양한 거예요?
◆ 김학렬> 좀 되기는 했죠, 몇 년 되기는 했죠.
◇ 박성태> 분양가 4억이었는데 지금 22억이다. 22억이면 잠실보다 조금, 조금 가격이 낮은 부분?
◆ 김학렬> 지금 잠실은 이제 40억 정도 됐고요. 그러니까 작년 이맘때 작년 초에 22억이었거든요, 잠실이. 잠실은 22억에서 40억이 된 것이고.
◇ 박성태> 잠실.
◆ 김학렬> 여기는 이제 10억 대에서 20억이 된 것이죠. 그러니까 각각 2배씩 올랐네요.
◇ 박성태> 제가 잠실 조금 더 주변으로 생각을 했던 것 같아요. 그렇군요. 그러면 뭐 다른 지역이나 역시 그래도 수도권이지만 동탄이 중요한 곳이면 좀 거리가 있잖아요, 서울과는.
◆ 김학렬> 40km 정도 떨어져 있습니다.
◇ 박성태> 이렇게 오른 부분들은 오를 만해서 오른 건지 아니면 오를 것이라고 생각해서 오른 건지 어떻게 보십니까?
◆ 김학렬> 저는 이제 통계 전문가이기 때문에 매주 부동산 통계를 분석을 합니다. 동탄은 지금 오른 게 아니라 작년에도 오르고 있었어요. 그러니까 작년에 아마 기억하실지 모르겠지만 10월 15일 대책이 발표되면서 서울 25개 구하고 경기도 12개 시, 구를 묶었었거든요. 그때 함께 규제 지역 지정해도 될 만큼 작년에도 오르고 있었는데. 무슨 이유인지 모르겠지만 작년에 구리하고 동탄은 제외가 됐다가 이번에 묶였거든요. 그래서 이미 오르고 있었던 지역이라는 것은 좀 말씀을 드리고요. 그래서 최근에 하이닉스랑 삼성전자 인센티브 때문에 올랐다라는 그런 얘기도 있는데 물론 영향을 준 건 사실이지만 그보다는 일단 두 가지 요인인데요. 공급 대비 수요가 많았고요. 그러니까 수요 대비 공급이 적었겠죠. 그리고 최근에 이 지역이 비규제로 지정이 되다 보니까 뒤늦게 이제 내 집 마련하려고 하는 분들이 여기는 좀 물건이 있고 상대적으로 대출이 많이 나오거든요, 비규제 지역이었기 때문에. 다른 지역들 규제 지역들은 40%밖에 나오지 않는데 전체 아파트 금액 대비 여기는 70%까지 나오는 것들이 가능했고 그리고 이제 신혼부부들 같은 경우는 초기에 돈이 없잖아요. 속된 말로 갭을 끼고 살 수 있는 조건이 됐었거든요. 그래서 최근에 좀 수요가 몰려서 그렇다고 보는 것이 더 합당한 이유인 것 같습니다.
◇ 박성태> 사실은 이번에 토지거래허가구역도 같이 지정이 됐는데 그러면 갭 투자를 못 하는 거죠,
실거주 2년 의무가 주어지니까.
◆ 김학렬> 그렇죠. 이게 7월 5일부터 시행이 되니까 오늘이 7월 2일이잖아요. 아직 이틀 남았습니다. 갭을 끼고 사실 분들은 지금 사셔도 되겠네요.
◇ 박성태> 지금 사셔도 되고. 그 뒤에는 이제 갭 투자는 안 되고 제가 이제 투자라는 표현을 쓰는데. 왜냐하면 그런 부분도 있는 것 같아요. 이른바 셔세권. 셔틀버스가 가는 곳, 삼성전자 하이닉스. 특히 삼성전자 이번에 성과금 많이 준다니 언론에서 많이 셔세권이 오른다니 저기 오를 거니 내가 먼저 사 놓자 또는 나도 저쪽 가고 싶은데 일단 빨리 사야 되겠다, 이런 것들이 사실은 약간의 가수요를 촉발하지 않았나, 이런 생각도 좀 들어서요.
◆ 김학렬> 그런데 이제 가수요라고 하는 것들을 어떻게 정의냐에 따라 다르기는 할 텐데. 옛날처럼 집을 2채, 3채 이상 사는 사람들한테는 가수요가 맞는데 이분들은 실수요거든요. 그래서 물론 이제 실수요라 하더라도 1가구, 1주택이라 하더라도 내 집이 가격이 올라가는 것을 바라게 되면 저는 투자라고 생각을 합니다. 그런 목적으로 지금 말씀하신 대로 미리 사두는 수요는 발생했다고 생각하고 있고요. 셔세권은 이제 말씀드린 대로 직주 근접이거든요. 그러니까 좋은 직장 옆에 있는 주택들은 비쌉니다. 그런 개념으로 봐주시면 될 것 같고. 근데 비싸기 때문에 조금 떨어진 위치를 찾기 때문에 보통 교통이 편리한 지역들의 시세가 비싸거든요. 그래서 셔세권이 교통을 편리한 입지를 좀 넓혀준 거죠. 그런 개념으로 이해하시면 될 것 같습니다.
◇ 박성태> 그게 이제 예를 들어서 세종시 같은 경우 그런 경우가 있었거든요. 세종시를 이제 여러 기관들이 이전한다고 했을 때 한때 또 폭등을 했다가 이 관심이 떨어지자 다시 또 뚝 떨어진 적이 있어요. 그러니까 동탄 같은 경우는 저는 이제 잘, 비전문가 입장에서 보면 동탄 근처에 바로 오산이 있고 옆에 사실 신도시를 만들 수 있는 땅도 꽤 있거든요. 그건 뭐 교통이 크게 멀지 않은 곳으로. 그래서 공급이 추가 충분히 될 수 있는 지역이지 않나라는 생각이 들어서 여쭤보는 겁니다.
◆ 김학렬> 일단 인프라가 되게 중요합니다. 그러니까 남자분들 같은 경우는 출퇴근만 하면 된다고 생각하겠지만 일단 전업주부로 가정했을 때 전업주부와 아이들이 있을 경우에는 학교라든지 그다음에 백화점이라든지 인프라가 더 중요하거든요. 남편만 고생하면 되는 거잖아요. 그렇기 때문에 집에 대한 의사결정은 보통 이제 주부님들이 많이 하시는데 그분들이 봤을 때는 1순위는 아이들이고요. 그리고 2순위는 본인입니다. 3순위는 남편이고요. 그런 측면으로 보게 되면 직주 근접이 중요한 요소이긴 하지만 학교라든지 학원가라든지 생활 편의시설이 갖춰진 입지여야 되거든요.
◇ 박성태> 이미 인프라가 갖춰진.
◆ 김학렬> 그리고 이제 출퇴근이 편리한 것들이 3순위인데 이것들이 보태진 거예요, 동탄 같은 경우는 맨 마지막에 GTX가 개통됨으로써. 그래서 일단 롯데백화점이라고 하는 엄청난 인프라와 그다음에 거기는 학교도 좋고 학원가도 갖춰져 있거든요. 그래서 그런 부분들이 반영된 수치라고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 박성태> 기존의 인프라가 잘 갖춰져 있었기 때문에 반영이 됐다.
◆ 김학렬> 그래서 지금 새롭게 택지 개발 지구를 개발하게 되면 이런 인프라가 갖춰지는 데는 최소 한 10년이 걸립니다. 10년 동안은 동탄역 주변에 있는 아파트랑 경쟁할 아파트는 없는 거죠.
◇ 박성태> 그렇군요. 알겠습니다. 그러면 이번에 토지거래허가구역 묶고 조정 지역, 투기과열지구로 지정이 됐습니다. 이건 늦었다고 봐야 될지 아니면 규제를 좀 강하게 해서 오히려 다른 지역으로 또 풍선 효과가 우려되는지 어떻게 보십니까, 정부 정책에 대한 평가를 하신다면요?
◆ 김학렬> 솔직히 잘 모르겠어요. 왜냐하면 아까 말씀드린 대로 동탄과 구리는 작년 10월 달에 지정을 해도 되는 수치였었거든요. 근데 아마 재건축, 뇌피셜입니다. 선거적으로 민감한 지역이었어요. 어느 당으로 갈지 모르는 시점에서 지정하는 것을 좀 뒤로 밀렸다라고 보기 때문에 시점으로 보면 늦은 게 맞습니다. 그리고 구리 같은 지역은 인구가 적어요. 동탄은 크기 때문에 동탄 내에서도 동탄역이 제일 A급 입지지만 퍼져가는 중간에 지정을 했기 때문에 풍선 효과를 차단할 수 있었다라고 볼 수 있는데. 구리 같은 경우는 이미 확 올랐거든요. 그리고 잠잠해지고 있었는데 굳이 지금 지정할 필요가 있었나라고 하는 생각이 들기도 하고요. 그런데 구리를 지정하니까 갑자기 항상 그렇습니다. 풍선을 누르면 풍선 효과가 발생하잖아요. 바로 옆에가 남양주고 남양주에도 다산과 별내라고 하는 굉장히 좋은 신도시가 있는데 어저께 전화를 해봤거든요. 어떻습니까라고 했더니 아니나 다를까 지금 미어터져요라고 하십니다. 그래서 호가가 한 5000씩 올랐대요, 하루 만에.
◇ 박성태> 하루 만에.
◆ 김학렬> 그러니까 옛날보다 훨씬 더 속도가 빠른 거예요. 그러니까 두더지 잡기를 해 보셨잖아요. 이게 단계를 통과하면 점점 속도가 빨라지거든요, 1단계를 통과하면. 그런 느낌이 드는 겁니다. 노무현 대통령 때 한 번 이런 일이 있었고 문재인 대통령 때도 이런 일이 있었는데 이번에는 속도가 더 빨라요. 그래서 반응하는 속도가 더 빨라지고 있지 않느냐라고 생각을 하는 것이죠.
◇ 박성태> 그렇군요. 그러니까 투기과열지구로 묶이면 LTV. 그러니까 대출을, 집값 대비 대출을 받을 수 있는 게 70%에서 40%가 되는데 그러니까 이게 대출받기가 힘드니까 바로 그 옆 동네로 저기는 대출을 받을 수가 있네.
◆ 김학렬> 그렇죠.
◇ 박성태> 이게 된다는 말씀이신 거죠?
◆ 김학렬> 네, 그리고 이제.
◇ 박성태> 그게 이제 풍선 효과인 거죠?
◆ 김학렬> 맞습니다. 그리고 대출뿐만이 아니라 자금조달계획서를 검사를 하는데 그러니까 이제 비규제 지역 같은 경우는 이제 부모님한테 도움을 받을 수도 있잖아요. 그런 부분들에 대한 조금 융통성이 있는데 규제 지역은 그것조차도 없는 것이죠. 그러니까 더 빡빡해지는 겁니다.
◇ 박성태> 그런데 늦었다는 지적도 있고 또 막상 하니까 풍선 효과도 우려되고 전문가로서 그러면 어떻게 해야 돼요?
◆ 김학렬> 정부에서는 어쩔 수 없다고 생각을 합니다. 왜냐하면 아무것도 안 했을 경우에는 또 아무것도 안 한다고 욕을 먹게 돼 있거든요. 그래서 아무것도 안 하는 걸로 욕먹는 것보다는 뭐라도 하면서 욕을 먹는 것들을 택한 것 같고요. 이게 지정을 하면 어떤 효과가 있냐면 풍선 효과도 있는데요. 규제 지역이 더 올라갑니다. 이게 무슨 얘기냐 하면 동탄 같은 경우는 비규제 지역이었기 때문에 올라갔던 것들이잖아요. 그럼 동탄 이전에 상급지라고 하는 입지가 있습니다. 수원 영통이라든지 그다음에 용인 수지라든지 분당 같은 경우는 여기에 규제지역 지정한 다음에 동탄으로 수요를 좀 옮겨줬었거든요. 그런데 동탄을 규제지역 지정하면 굳이 동탄에 갈 필요가 없잖아요. 다시 어차피 1주택만 할 거면 수원 영통이라든지 용인 수지라든지 분당으로 수요가 복귀를 합니다. 그래서 역풍선 효과라고 하는데 양쪽으로 다 작용하기 때문에 이건 양쪽에 다 영향을 주는 것들이거든요. 그래서 이게 좀 정책적인 효과는 없는 것이고 저는 그냥 이것은 우리가 일을 하고 있다, 관심 갖고 있다, 정도의 표시라고밖에 생각이 들지는 않습니다.
◇ 박성태> 그렇군요. 근데 또 이제 갑자기 몰리면 셔세권이나 이런 제도로 갑자기 몰리면 뭐 그런 거라고 보는 저는 이해를 해요. 개인적으로는 주식의 상한가 제도 같은.
◆ 김학렬> 서킷브레이커 뭐 이런 거 말씀하시는 거죠?
◇ 박성태> 너무 오르면 예를 들어 30% 이상 오르게 돼 있고. 예전에는 15%였죠.
◆ 김학렬> 네.
◇ 박성태> 그런 식의 것이 아닌가.
◆ 김학렬> 그러니까 말씀하신 대로 효과가 있다고 하면 이제 거래를 중지시키는 겁니다. 시세를 낮추거나 시장을 안정하는 효과들은 길어봤자 한 달 전후이기 때문에 당장 공급이 될 때까지 거래를 눌러 놓겠다라고 하는 것이 원래 규제 정책의 취지였을 텐데. 그럼 한 달 이나 두 달 후에 공급이 있느냐라고 질문하시면 없거든요. 2028년도까지는 공급 없는 것이 확정입니다. 그러니까 2028년도에 입주를 하려면 최소한 올해 착공을 했어야 되는데 올해 착공한 물량들을 체크해 보면 28년도까지는 없거든요. 그러니까 지금이라도 노력을 해서 29년도부터는 공급 문제가 좀 완화될 수 있도록 공급에 대한 노력이 필요하다라고 생각을 하고 있습니다.
◇ 박성태> 공급에 대한 노력이 필요하다. 국토부에서 발표를 했는데 서울의 주택이 올 들어서 5월까지 1만 3000여 채가 공급이 됐고 같은 기간에 이제 아파트 착공이 6600여 채 지난해보다도 25% 정도가 줄었더라고요.
사실은 이제 공급이 좀 계속 줄고 있다, 이게 이제 시장에 또 실질적으로도 그렇고 부정적인 신호를 계속 주게 되는 거죠, 그러면.
◆ 김학렬> 그렇죠. 그러니까 사람들로 하여금 조급한 거죠. 그러니까 보통 이제 이렇게 기다려서 부동산 시세가 낮아지거나 내가 원하는 아파트가 나온 시기는 거의 없었고요. 아마 제 기억에는 이제 1기 신도시 공급할 때 하고 이명박 대통령 때 보금자리 주택에 대한 것들이 있었습니다.
딱 두 번 빼고는 기다린 수요를 만족시킨 적이 없었거든요.
◇ 박성태> 공급이.
◆ 김학렬> 그래서 이제 공급 얘기에 대해서는 이제 그 양치기 소년처럼 들리지를 않습니다, 일반인들 같은 경우는. 더군다나 이제 공급이 줄어드는 것은 팩트이기 때문에 어떻게 하든지 간에 이제 집을 마련하라고 하는 포모 현상이 발생한 것도 사실이고요. 그것들을 알 수 있는 단적인 예가 예전에 저희는 이제 제가 결혼할 때쯤만 하더라도 신혼부부들은 내 집 마련하는 것들을 상상을 못 했거든요. 전세나 월세부터 가고 그것도 아파트도 아닌 다세대 빌라부터 시작을 하는데. 최근에 이제 결혼 숫자가 증가해서 제가 결혼식 통계를 뒤져봤는데 절반 정도가 내 집 마련을 해요. 그러니까 신혼부부 때부터 내 집 마련에 대한 좀 그런 것들이 좀 조급함이 시작된 거예요. 그래서 혼수 비용을 줄여서 양가, 결혼을 하는 이유 중에 하나가 혼자는 내 집 마련을 못하기 때문에 합쳐서 그 돈으로 가능한 범위 내에서 경기도나 인천부터 해서라도 내 집 마련하려는 풍토들이 좀 많이 생겼거든요. 그것만 보더라도 공급이 부족하구나, 내 집 마련을 빨리 해야겠구나라고 하는 젊은이들의 똑똑한 그런 좀 결과물이라고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 박성태> 사실 또 내 집 마련할 사람들만 결혼한다라는 얘기도 있고.
◆ 김학렬> 맞습니다. 30대들 결혼을 많이 하는데 최근에 생애 최초 내 집 마련이 굉장히 많이 증가했어요. 원래 40대, 50대가 또 많이 집을 샀었는데. 지금은 30대가 제일 많이 사고 있거든요.
그중에 반 정도는 신혼입니다.
◇ 박성태> 그렇군요. 약간 다른 풍속도이기도 하고 어쨌든 그만큼 집에 대한 불안감이 새로운 풍속도를 만들었다라고 봐야 되겠군요.
◆ 김학렬> 예, 그게 정확한 분석인 것 같습니다.
◇ 박성태> 집값이 계속 오를 수도 있다라는 불안감?
◆ 김학렬> 네.
◇ 박성태> 그럼 앞으로 전망은 어떻습니까, 서울을 비롯해서 부동산 시장은 지금 공급 부족을 얘기하셨는데 계속 이 불안감 때문에 갈까요?
◆ 김학렬> 서울은 두 가지 문제가 있는데 일단은 공급 부족은 어쩔 수 없고요. 아까 말씀하신 대로 거래량은 많지 않은 상태에서 반 정도는 신고가가 나올 거고 반 정도는 여전히 시세가 안 오릅니다. 서울이라고 다 올라가는 건 아니거든요. 우리가 알고 있는 인기 있는 아파트만 올라가는 것들인데 그것들은 계속 올라갈 겁니다. 그래서 서울 안에서도 양극화가 시작될 것 같고요. 결국 서울에서 부족한 수요들은 이제 경기나 인천을 채울 텐데. 경기, 인천에서도 서울의 주요 일자리까지 출퇴근할 수 있는 입지의 아파트들은 오를 것 같아요. 아마 그래서 오히려 서울에 있는 아파트들보다는 2020년도 하반기부터는 경기도나 인천에 있는 주요 지역 아파트가 더 많이 오를 것 같아요, 비율로 보면.
◇ 박성태> 비율로 보면.
◆ 김학렬> 그게 지금 예측되는 상황이고요. 그래서 이제 이 문제가 어떻게 해석이 될 것이냐라고 질문을 하시면 답이 없어요. 일단은 그냥 시장에 맡길 수밖에 없는 것들이고. 그럼 이제 집을 마련하지 못하는 경제력이 있는 분들은 전세, 월세라도 가야 되는데. 제가 가장 안타깝게 생각하는 부분들은 내 집 마련을 해도 되고 안 해도 되거든요. 전세, 월세는 무조건 해야 되잖아요, 돈이 없기 때문에. 이분들이 갈 데가 없어요. 그러니까 지금 정책 중에서 제일 잘못된 것이 뭐냐 하면 토지거래허가 구역인데. 토지거래허가구역 내에서 거래를 하게 되면 임차 세대는 무조건 나가야 됩니다. 그러니까 서울은 가뜩이나 신규 입주 물량도 없고 다주택자도 없기 때문에 신규 전세나 월세 공급이 적은 상태에서 계속 줄이는 정책들이 나오고 있거든요. 이들이 지금 하고 있는 게 뭐냐 하면 강제 매수예요. 자기가 서울에서 전세 금액으로 들어갈 수 있는 집은 없기 때문에 경기, 인천에 가서 혹은 다세대 빌라를 사고 있거든요. 이런 추세가 점점 강화되고 있어서 이 부분들에 대한 정책들이 필요하지 않을까라고 생각을 하고 있습니다.
◇ 박성태> 일각에서는 이런 주장도 나오는 것 같습니다. 그러니까 살 만한 집, 교통 좋고 학군 좋은 곳에 국평의. 이런 집들은 사실 구하기가 힘들지만 그러니까 저는 개인적으로 일종의 사치재가 아닐까라는 생각도 하고 있고 그런데 조금 눈높이를 좀 낮추면 사실은 그냥 부담할 만한 집들은 여전히 있거든요. 그렇지만 사실 누구나 다 사실 어차피 모든 게 다 상대적이니까 누구나 다 강남에 살려면 강남이라는 땅이 없고 안 되겠지만 조금만 앞서 이제 경기도나 이쪽 말씀하셨는데. 거기에는 충분히 갈 만한 데가 있고 근데 안 가는 이유가 제가 볼 때는 어차피 집값이 안 오르니까 굳이 여기에 기회비용을 날릴 필요가 없다, 근데 그 선택까지도 과연 정부가 책임져야 되느냐라는 얘기도 있어요.
◆ 김학렬> 지금 말씀하신 대로 제가 그건 굉장히 맞고 옳은 말씀이라고 생각하는데 그런 지역들이 지금 오르고 있는 것들이거든요. 문재인 정부 때 28번의 규제 정책이 나왔잖아요. 그래서 이제 그 규제책을 확대한 표가 있습니다. 맨 마지막 간 지역이 2021년도 8월 달에 동두천까지 갔거든요. 거기는 아파트가 딱 3개밖에 없어요. 그런 지역까지도 올렸거든요. 왜, 그 밑에 양주까지 규제 지역 지정하다 보니까 올렸던 것들이어서 계속 그런 식으로 계속 밀고 있는 것들이 아닌가라는 생각이 드는 겁니다. 지금 말씀하신 대로 제가 2030분들한테 제안드리고 싶은 것은 그냥 적당한 가격에 서울 출퇴근할 수 있는 입지에 그냥 아파트를 사라는 거예요. 그렇게 하시면 되는데 그렇게라도 사신 분들은 그래도 이 시장에서는 안정되게 주거 생활을 하거든요. 그런데 지금 계속 정부에서는 공급 충분하다, 기다려라고 하니까 그냥 기다렸던 분들만 계속 전, 월세 살면서 전, 월세도 계속 밀려가고 있거든요. 그런 부분들에 대한 정책이나 대책은 필요한 것이죠.
◇ 박성태> 대책이 필요하다. 알겠습니다. 그리고 물론 사실 저렴한 그러니까 저소득층을 위한 공공임대는 정말 대폭적으로 늘려야 될 그런 필요성도 있고요. 알겠습니다. 정부의 세금 정책은 어떻게 보십니까, 지금 이제 7월 세제 개편 나올 때 아마 비거주 1주택에 대한 보유세도 올라갈 것이고 다주택자들의 양도세에 대한 부분도 올라갈 겁니다. 그건 정부의 명확한 신호인 것 같아요. 집값으로 돈을 벌 생각은 하지 마라, 세금으로 걷겠습니다, 이건 어떻게 보시는지요.
◆ 김학렬> 이미 양도세 다주택자 중과는 시작이 됐고요. 5월 9일부터는 더 중과할 건 없습니다. 그것들을 계속 유지한다는 얘기고 지금 나올 수 있는 정책 중의 하나가 지금 말씀하신 대로 비거주 1주택자들. 특히 고가 주택들의 보유세를 올리겠다라고 하는 것들인데 이미 그것 때문에 보유세 부담이 되시는 분들은 집을 다 팔았어요, 3월 달, 4월 달에. 3월 달, 4월 달에 다주택 중과 때문에 판 것이 아니라 매물들을 분석을 해보면 대부분 1주택자들이었거든요..
그러니까 예를 들어서 레미안 원베일리가 지금 제일 비싼 아파트 중에 하나인데 84평 그러니까 84제곱미터, 34평의 보유세가 작년에 한 1800, 1900이었는데 올해 3000이거든요. 1000만 원이 오릅니다. 그래서 연간 보유세를 3000만 원 낼 수 없는 분들은 파시는 거예요. 그런 분들이 다 팔았다고 보시면 될 것 같고. 지금 이제 그것들을 사신 분들은 연간 보유세 3000만 원 내셔도 되는 사람들만 남아 있기 때문에 생각보다 매물 출회 현상은 심하지는 않을 것 같아요. 그래서 증세만 하고 끝날 거라고 생각을 하고 있고 다주택자들은 더 팔 수 있는 물량이 없고 지금 나머지 물량 중에서 이제 비거주, 1주택자 물량을 시장에 내놓으려고 하는 거, 공급이 적다 보니까. 했는데 그 효과도 일부 조금 나오다가 끝날 것 같아요. 그래서 결국은 그냥 증세만 하고 끝나는 2019년도, 2020년도 현상이 반복되는 것이 아닌가라고 생각을 하고 있습니다.
◇ 박성태> 매물 출회가 사실 공급의 효과를 보이려고 하는 건데.
◆ 김학렬> 그렇죠.
◇ 박성태> 효과는 크지 않을 거라고 보시는군요. 그래서 정부도 이제 등록 임대주택에 대한 혜택을 좀 줄이거나 폐지해서 이 물량이 공급으로 나오기를 또 추진하고 있는 것 같아요. 이런 부분은 어떻게 보시는지요.
◆ 김학렬> 등록 공급 임대주택 같은 경우는 대부분 다 다세대 빌라고요. 다세대 빌라는 시장에 수요가 없습니다, 지금도. 공급이 안 되고 있는 것만 봐도 알 수 있고요. 아파트라 하더라도 이미 이제 그 추가 등록이 안 되고 2020년도부터 만료가 되어 있기 때문에 순차적으로 나오고 있거든요. 근데 이제 이게 투자를 해 보신 분하고 안 해보신 분의 결정적인 차이인데 등록 임대주택은 대부분 아파트가 다세대 빌라의 수준, 지나는 수준들입니다. 좋은 입지에 좋은 상품들은 아니거든요. 그런데 시장에서 원하는 것은 좋은 입지에 좋은 상품들인데. 그러니까 그것들을 쥐어짠다 하더라도 시장에 영향을 줄 만한 물건도 아니고 물량도 아니다 이렇게 좀 말씀드리고 싶네요.
◇ 박성태> 알겠습니다. 지금까지는 정부 대책과 시장 전망을 했는데 소비자 입장에서 짧게, 짧게 묻겠습니다. 집이 없다, 제가 어떻게 해야 돼요?
◆ 김학렬> 저는 안 오르는 데라도 집이 있는 게 맞다고 생각하고 있고요. 그래서 저는 아까 말씀드린 대로 경기도, 인천이라 하더라도 이제 어차피 지금은 생활권 위주의 개념이기 때문에 서울, 경기, 인천 순위를 나눌 필요는 없을 것 같고. 내가 원하는 입지까지 30분 내에 출근할 수 있거나 1시간 내에 출근할 수 있는 입지에 적당한 주택들을 사라고 말씀을 드려요.
◇ 박성태> 알겠습니다.
◆ 김학렬> 그건 뭐 투자와 상관없이 10년 동안은 거주가 안정되기 때문에 그렇다는 것들이고요. 이왕 사는 거 내가 샀을 때보다 팔 때 보통 10년 후에 팔거든요. 조금이라도 올라갈 수 있는 것들을 선택하는 게 부동산 공부 정도가 될 것 같습니다.
◇ 박성태> 그런데 내가 이제 집값이 어떻게 되나 보고 상급지로. 이른바 상급지로 갈아탈까, 이런 분들은 지금 어떻게 해야 됩니까?
◆ 김학렬> 상급지 갈아타기는 이제 한 번 경험이 있기 때문에 제가 주택을 빨리 사라고 하는 이유는 경험을 해봐야지 이게 좋은지 나쁜지를 알 수 있거든요. 일단 집을 딱 처음에 사게 되면 바로 후회합니다. 왜 후회할 것 같으세요?
◇ 박성태> 다른 걸 살 걸.
◆ 김학렬> 대출을 더 많이 받을 거예요. 사람들이 처음 집을 살 때는 보수적으로 집을 고르거든요. 그러니까 내가 지금 내 수준에 맞는 것이 아니라 5년 후, 10년 후 수준에 맞춰서 집을 사야 되는데 그렇지 못하거든요. 그런데 집을 한 번 사게 되면 조금 더 공격적으로 됩니다. 그래서 그분들한테는 특별히 조언 드릴 건 없고요. 아마 이제 좀 이게 미래 호재가 있는 것들 뉴스를 잘 모르시는 분들이 있잖아요. 교통망이 개통되거나 정비 사업 이슈가 있거나 이런 것들을 좀 보라고 말씀을 드리죠.
◇ 박성태> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소의 소장님이었습니다. 말씀 고맙습니다.
◆ 김학렬> 고맙습니다.