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| * 인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박성태의 뉴스쇼>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다. * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. |
◇ 박성태> 지지난주에는 미국 국채 금리가 왜 뛰었는지 그리고 지난주에는 국내 금리도 오르는 분위기다, 이런 얘기했는데요. 금리가 오르면 사실 부동산 시장은 좀 진정되기 마련인데 실제 어떤지 오늘 금융 치료에서 이 부분 중점적으로 짚어보겠습니다. 고란 경제 전문기자와 허준영 서강대 경제학부 교수님 스튜디오에 나왔습니다. 안녕하십니까?
◆ 고란> 네, 안녕하세요.
◇ 박성태> 일단 금리 얘기부터 잠깐 하고 가면 지난주, 지지난주 계속 미국, 우리나라 금리를 다뤘었는데 주택담보대출, 우리나라 금리는 지금 어느 정도인가요?
◆ 고란> 일단 주요 시중은행의 주택담보대출 금리 현황을 보자면 많이 받으시는 게 아마 5년 고정. 이게 5년 주기형이라고 이름을 바꿨더라고요. 연 4.74에서 7.12%. 이렇게 된 이유는 은행채 5년물이 상승하면서고요. 그리고 금융 당국의 가계 대출 관리 강화하니까 가산금리 더 붙여가지고 금리가 이 정도 되는 거고요. 변동금리 6개월 코픽스 기준입니다. 연 4.1에서 6.87. 신규 취급액 기준 코픽스가 상승했어요. 왜냐하면 조달 금리가 상승했기 때문에. 그리고 이렇게 제가 말씀을 드렸는데 아마 느끼시기에 4.1, 4.74 이거 받을 수 있어라고 생각하시는 분들 많을 것 같아요.
◇ 박성태> 실제 현장에서는 더 조금 높은 거. 이건 지금 하단인 거죠. 지금 이 부분 말씀하시는 거는.
◆ 고란> 말씀드리는 4.1 변동금리 같은 경우에 4.1을 받으신 건 진짜 신용이 아주 좋고 무슨 카드니 뭐니 하여간 은행에서 충족하라는 여러 가지 우대 금리를 다 충족시켰을 때 받을 수 있는 금리고요. 평균적으로 한 5% 안팎, 5% 정도 금리를 받는다라고 보면 되고요. 상단으로 가면 이미 7%대 금리가 고정형에서 나왔습니다. 그리고 이제 우려하고 있는 건 한국은행이 금리를 이제 두 번 연속 올려서 8%대 금리 안 오는 거냐라는 얘기가 이제 나오고 있고요. 그리고 실질적으로 금리가 올랐다라고 하는 건 아까 말씀드린 여러 가지 기준이 되는 은행채 5년물 코픽스 금리가 오른 것도 있고요. 아울러서 스트레스 DSR이라고 최근에 이제 대출받아보신 분들은 아마 이거 적용받으셨을 텐데 이 스트레스 DSR은 DSR이 총부채 원리금 상환 비율이잖아요. 그런데 여기에다 스트레스 상황을 가정을 하는 거예요.
◇ 박성태> 스트레스를 줘보는 거군요.
◆ 고란> 스트레스를 줘보는 겁니다. 그러니까 지금 금리가 현재 금리가 내가 예를 들면 5%로 받을 수 있는데 6% 금리 상황에서 어떻게 되는지 보자라고 하는 거예요. 이렇게 되면 실제로 내가 받는 금리가 6%가 되는 건 아닙니다. 그런데 6% 상황을 가정해 보자라고 하는 거예요. 그렇게 되면 발생하는 일이 뭔가요? 대출 한도가 줄어드는 상황이 펼쳐집니다.
◇ 박성태> 줄어드는 거네요.
◆ 고란> 그러다 보니까 지금 현재 시장 주택담보 대출 금리, 주택담보 대출 시장에서 보자면 금리는 올랐고 내가 받을 수 있는 대출 한도는 줄었다라고 보시는 게 맞을 것 같아요.
◇ 박성태> 알겠습니다. 부담도 사실은 지금까지 이제 실제 받은 사람 지금 말씀하신 거는 이제 받으려는 분들에 대한 부담을 말씀하셨고 받은 분들도 금리가 오르니까 부담이 좀 커지겠네요.
◆ 고란> 이게 그냥 되게 평균적으로 완전 여러 가지 가정을 다 쳐내고 개인별 사정 다 쳐내고 그냥 말씀드리자면 대출 만약에 3억 원을 받으셨어요 이제 금리가 많이 오르기 전에 3%대로 받은 3.5로 받았다고 하면 원리금 상환 비율이 30년 만기 원리금 균등 상환 기준으로 봤을 때 134만 원이 나갑니다. 그런데 5%가 되면 161만 원이에요. 그런데 6.5가 되면 190만 원이 나가요. 그러니까 금리가 아마 약간 코로나 이후에 굉장히 저금리 시절에 받으셨던 분이 이게 이제 새로 이제 만약 5년 주기형으로 받았다라고 하면 5년이 지나면 새로 금리가 책정이 되잖아요. 그러면 그때는 예를 들어서 3.5에 받으셨던 분이 이제는 뭐 6.5, 5에도 받을 수 있게 되는 상황이 펼쳐지는 거예요. 이렇게 되면 연간 월간으로 보자면 대출 아까 3억 원 기준으로 말씀을 드렸는데 5억 원 기준으로 되면 연 3.5일 때와 금리가 평균 연 6.5일 때 보자면 월 부담액이, 원리금 상환액 부담액이 91만 원이 늘어나는 꼴입니다.
◇ 박성태> 한 달에 90만 원 정도씩이요?
◆ 고란> 물론 이건 대출은 5억 원을 받았고 금리가 3.5에서 6.5로 뛰었다라는 좀 극단적인 가정이긴 한데요. 평균적으로 봤을 때 금리 상승에 따라서 월간 부담액이 한 50만 원 안팎은 되는 거예요. 그러면 갑자기 지출 항목에 없던 돈 50만 원이 나가게 되면 어떻게 해야 될까요?
◇ 박성태> 사실 웬만한 직장인들이 한 달에 90만 원을 저축하기에는 정말 힘들거든요. 그런데 지금 이자 부담이 5억 정도 빌렸다면 이자 분담이 금리 상승으로 이 정도가 늘었다는 거잖아요.
◆ 고란> 그렇죠.
◇ 박성태> 여유 자금이 없었으니 다른 데서 빼야 되겠군요.
◆ 고란> 아까 말한 대로 만약에 내가 저축을 하고 있었다라면 저축을 할 수 있는 돈이 줄어드는 꼴이고요. 아마 그런데 이렇게 여유가 있으신 분들은 많지 않을 것 같아요. 그러면 발생하는 일은 뭐냐 다른 소비를 줄여야 되는 겁니다. 그럼 다른 소비를 뭘 줄이냐, 당장 극단적으로 줄일 수 없는 거는 못 줄이고 줄여야 되는 거 당장 나가는 게 외식비 같은 거 있잖아요.
◇ 박성태> 외식비요.
◆ 고란> 이러면 이게 또 어디로 연결되느냐, 자영업자 경기와도 연결이 되는 겁니다. 그러니까 가처분 소득이 줄어든다라는 표현을 쓰는데요. 일반 소비자들이 쓸 수 있는 돈 자체가 줄어들다 보니까 일반 소비자들이 쓰는 돈에 수혜가 되는 자영업자분들은 경기가 더 어려워지는 거고요.
◇ 박성태> 더 어려워지는 거네요. 실제 경제에 미치는 영향은 어떻습니까? 허 교수님.
◆ 허준영> 그러니까 저번 주에도 저희가 얘기했지만 지금 반도체 발 경기가 좋은 부분이 있잖아요. 올해 성장률만 해도 3%대 중반대로 보고 있는데 문제는 이제 이게 얼마나 내수에까지 영향을 미치느냐이고요. 지금 고란 기자님 말씀해 주신 부분이 어떻게 보면 내수로 연결되는 채널 중에 아주 중요한 부분 같습니다. 결국은 이렇게 해서 이자 부담이 늘어났을 때 가계들이 쓸 수 있는 돈이 줄어들면서 결국은 이게 소비 제약으로 가지 않을까라는 거고요. 여기에 관해서는 제가 드리고 싶은 말씀이 우리나라에서 가계부채 얘기하면서 가계부채가 한국 경제의 뇌관이라는 표현이 제가 찾아보니까 2000년대 초반에서 처음 쓰였더라고요. 그런데 그 뇌관이 지금 이십 몇 년째 안 터진 거예요. 그 뇌관이 터진다라고 하는 건 보통 어떤 얘기냐 하면 그게 뭔가 금융권의 부실로 가서 경제가 금융 위기와 같은 일이 한 번 터지는 게 가계부채가 뇌관이라고 표현하는 건데 이십 몇 년째 뇌관이 안 터졌어요. 그러면 그 뇌관은 어떤 식으로 우리를 지금 갉아먹고 있느냐라고 생각해 보면 갑자기 급성 심근경색을 일으키는 뇌관은 아니지만 고지혈증처럼 저희를 조금 조금씩 건강을 나빠지게 만드는 뇌관인 거죠. 그런 측면에서 지금 소비 둔화, 경제를 전반적으로 더 활력 없게 만드는 거, 아주 중요한 역할을 저는 가계 부채, 금리 상승, 이런 것들이 하고 있다고 보고 있습니다.
◇ 박성태> 확 갑자기 터지는 일은 현재로선 없지만 우려되진 않지만 계속 혈관벽에 노폐물이 쌓이듯이 쌓여서 경제 순환이 안 되는, 가계 소비가 줄어드니까 자영업자들 다 장사가 안 되고 연쇄적으로 또 다 안 좋아지고 그런 상황이 되는 거네요.
◆ 허준영> 맞습니다.
◇ 박성태> 한 달에 90만 원씩 정도 뭔가를 새로운 지출을 해야 되는 건데 이 정도면 사실 TV나 냉장고를 사도 한 세 달 할부 정도 되는 건데 계속 내야 되는 거잖아요. 그래서 가계 부채가 무섭군요, 그래서.
◆ 고란> 그렇죠. 말씀드린 게 좀 극단적인 상황이긴 합니다. 연 3.5에서 금리가 연 6.5로 만약에 롤업을 하면서 그렇게 받게 되신 분의 극단적인 가정이긴 하니까요. 평균화하기는 어렵지만 어쨌든 간에 내가 쓸 수 있는 지출 여력이 줄어든다라는 건 분명한 사실인 것 같고요.
◇ 박성태> 금리가 인상이 계속된다면 계속 부담이 더 커질 수 있고. 그래서 정부에서 빚내서 자꾸 집 사는 거 좀 신중해라, 신중해라 하는 것도 물론 주택 가격도 있지만 가계부채가 이렇게 자꾸 많아지면 취약해지게 되네요.
◆ 허준영> 맞습니다. 그래서 사실은 2022년 얘기하시는 분들이 많아요. 2022년에 저희가 주택시장에 한번 조정을 특히 수도권도 많이 받았는데 그때 알고 보니까 미국에서 금리 인상하고 그리고 우리나라에서도 금리 인상하고. 그래서 그때랑 비슷한 일이 벌어지지 않을까라고 생각하시는 분들 많았는데 결국은 이건 속도인 것 같아요. 2022년 때는 사실은 0.5였던 금리가 불과 한 7번의 인상이 연속으로 한 다음에 3.5가 1년 정도 후에 돼 있었던 거고 지금은 시장의 예상은 금리를 올려봤자 한 3.25에서 3.5 정도 한두 번 정도 더 올리는 거에서 끝날 거다. 그러면 어느 정도 되냐 하면 2.5였던 금리가 3.5 정도 되는 거거든요. 그러면 0.5에서 3.5가 됐던 2년 전, 3년 전이랑은 굉장히 다른 스토리인 것 같고요. 그러면 오히려 이게 뭔가 굉장히 막 주택 시장이 급락으로 가기보다는 오히려 지금 저희가 얘기 나누고 있는 것처럼 가계의 부담으로 오히려 오게 될 가능성이 좀 더 크지 않을까 보고 있습니다.
◇ 박성태> 금리가 오르면 이렇게 가계에 부담이 되는데 그럼에도 불구하고 중앙은행들이 금리를 오르는 건, 물가가 갑자기 오르는 걸 좀 막고 또 하나는 주택시장 과열을 좀 진정시키자, 이런 게 있는 거죠. 실제 주택시장에는 어느 정도 효과가 있습니까?
◆ 고란> 사실 금리를 올려서 그러면 가격, 집값 하락이 나타나냐라고 보자면 지금 현재의 상황은 그냥 살 사람은 돈을 빌리기도 어렵고 너무 비싸서 빌릴 수도 없고요. 팔 사람은 안 팔고 만다, 이렇게 되는 상황이 펼쳐지는 거예요. 그래서 지금 현재 부동산 시장을 현상을 보자면 거래량이 반토막이 났습니다. 서울 부동산 정보광장 데이터에 따르면 8월 서울 아파트 매매 거래량 2530건이에요. 전 달에 5810건이거든요. 반토막이 났어요. 5월달에는 8900건까지 치솟았는데 이게 지금 2500건으로 내려온 거예요. 2천건대로 주저앉은 겁니다. 이게 왜 그러냐라고 보자면 이자가 비싸졌잖아요. 그런데 비싸졌음에도 불구하고 빌릴 수 있으면 빌린다인데 빌릴 수가 없어요.
◇ 박성태> 기본적으로?
◆ 고란> 맞습니다. 아까 말씀드린 대로 대출 금리도 오른 데다가 여기다가 스트레스 DSR이라고 말씀을 드렸잖아요.
◇ 박성태> 대출 한도도.
◆ 고란> 맞아요. 그러니까 더 비싼 이자 상황을 가정하고 대출을 해 주는 거기 때문에 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든 겁니다. 집을 안 사는 게 아니라 못 사는 환경이 만들어졌고요. 그리고 매도자는 버티기에 들어갔습니다. 지금 돈은 없지만 매도자 역시 호가 쉽게 내리지 않습니다. 지금 집값이 떨어진다는 지표가 그 어디에서도 나타나고 있지 않아요. 물론 초고가 주택의 경우에는 일부 조금 조정이 나타나고 있지 있긴 하지만 그렇지 않은 지역. 오히려 주변부 지역 같은 경우에 최근에 집값이 더 오르고 있거든요. 때문에 살 사람은 살 돈이 없고 팔 사람은 안 파니까 그냥 거래량 절벽 상태에서 굉장히 매수 공백기. 거래 공백기가 지금 이어지고 있는 상황입니다.
◇ 박성태> 지금은 거래. 사기도 힘들고 팔 사람도 어떨지 모르니까 일단 지켜보자 이런 것 같고 이런 상황은 어떻게 보십니까?
◆ 허준영> 이게 저는 가끔씩은 평균이 주는 함정이 있다고 생각하는 편입니다. 예를 들어서 계속 그 얘기해서 죄송합니다만 올해 경제성장률이 3% 중반이어도 사실 저희가 느끼는 체감이 그 정도가 되지 않으면 사실 그 3.5라는 숫자가 놓치고 있는 부분이 꽤 많다고 생각하는데요. 지금 고란 기자님께서 말씀해 주신 것처럼 8월이 거래량이, 서울 아파트 거래량이 2320인데 이게 5월 달에 거의 9천건이었습니다. 그래서 지금 계속 급감은 하고 있는데 이 8월에 2300건 거래되는 것 중에 비강남권의 비중이 몇 퍼센트 정도 될 것 같으세요? 90%가 넘습니다. 90.9%가 비강남권입니다.
◇ 박성태> 비강남권이고.
◆ 허준영> 그러면 이제 무슨 일이 벌어지고 있느냐, 서울시 내에서도 차별이 있다라는 겁니다. 강남권 주변에서는 한 번 더 지켜보자. 이거 종부세 어떻게 될지도 좀 더 지켜보고 그다음에 그동안 굉장히 강남권이 많이 올랐으니까 좀 더 지켜보자라는 부분이 있는 것 같고 반대에서는 서울에 조금 외곽 지역 이런 데에서는 상대적으로 그동안 조금 저평가 받았던 지역에서는 어쨌든 간에 주변부에서 이제 밀려나서 전세는 내가 살다가 전세는 점점 없어지고 집값은 올라가는데 그러면 이거 전세를 딴 데 가느니 차라리 조금이라도 돈을 보태고 어떻게 집을 사는 게 낫겠다. 그래서 주변으로 가시는 분들이 수요가 들어오는 것들도 있고 등등등등하고 어쨌든 저희 15억 미만에 대해서만 지금 주택 대출이 많이 나오잖아요. 그런 측면에서는 이게 외곽으로 결과로 풍선 효과가 벌어지고 있다라고 생각해서 외곽 지역은 지금 가격 상승률로 최근 들어서는 신고가 찍고 있고 등등 보면 결국은 키 높이 현상이 벌어지고 있다. 그동안 많이 올랐던 지역은 상대적으로 숨 고르고 있고 상대적으로 접근 가능했던 지역이 올라가고 있는데 문제는 접근 가능했던 지역으로 그동안 가고자 하셨던 분들 혹은 그것보다 조금 높은 곳으로 가고자 하셨던 분들이 점점점점 갈 데가 없어지는 게 문제인 것 같습니다.
◇ 박성태> 그러니까 저는 이제 부동산 시장의 키 맞추기가 어떻게 보면 이해도 되고 어떻게 보면 잘 이해가 안 돼요. 그러니까 강남 집값 오르는 것에 대해서 어떤 분들은 거기는 별천지니 그 사람들 마음대로 하라고 하세요라고 하는데 결과적으로는 사실은 키를 조금 맞추기도 하고 그런데 이제 대한민국에서 어쨌든 가장 특구라고 할 수 있는 강남 쪽 일부 주택 지역. 여기랑 비교하면 사실 조금 여러 가지 주변 환경이랄지 그거는 키 맞출 건 아닌데라는 생각이 드는데 가격으로는 또 맞춰진단 말이에요. 그러면 이것도 투자의 관점에서 누군가 그런 걸 조장하지 않는가라는 의심이 들기도 하고 뭐가 맞는지는 잘 모르겠어요. 교수님 어떻게 보세요?
◆ 허준영> 그게 그때그때 다른 것 같고요. 저희는 2022년에 주택 가격이 떨어지기 전에 코로나 바로 이후 국면 보면 유동성도 많이 풀리고 등등등 해서 그 당시는 아무래도 투자 수요가 많았던 것 같고요. 왜냐하면 그때는 생각해 보면 갭 투자 비율이 굉장히 높았거든요. 그럼 그때는 그렇지만 지금은 그때와 결정적으로 다른 점은 결과적으로 실거주라는 세 글자로 요약이 된다라는 거죠. 정부의 정책조차도 지금 1주택자라도 실거주를 해라라는 정책이고 그리고 사실 실거주가 아닐 경우 토지거래허가 구역에 들어가기가 너무나도 힘들 불가능한 상황이기 때문에 결국은 그때랑 다르게 지금은 실거주다. 그러면 금리 얘기로 돌아가 보면 그런 것 같아요. 갭 투자 같은 경우는 금리에 영향을 좀 받을 수 있습니다. 내가 투자를 할까 말까 하다가 금리 부담 너무 높네 하면 약간 유보할 수 있지만 실거주의 목적이라고 한다면 이게 사실은 금리 한두 푼의 문제가 사실 아닐 가능성이 있고.
◇ 박성태> 그건 내가 부담을 조금 더 질 수도 있다, 이거군요.
◆ 허준영> 그럼요. 당장 우리 아이를 좀 더 좋은 학교 보내고 싶고 길 좀 덜 건너고 싶고 이런 마음이 들면 사실 그거는 저는 굉장히 꺾기 어려운 마음이라고 보고 있습니다.
◇ 박성태> 지금 뭐 강남의 일부 이제 초고가 주택 같은 경우는 매도가를 뭐 5억, 10억씩 낮춘 집들도 원래 이제 100억 이렇게 했던 집이긴 하지만.
◆ 고란> 매도가를 5억 낮춰도 워낙 접근 불가능한 가격대라서 진짜 내 얘기가 아닌 거죠.
◇ 박성태> 사실 그분들은 종부세 부담이랄지 양도세 부담이 커지는 게 되니까 남들이 더 싸게 내놓기 전에 내가 먼저 내놓는다, 이 심리인데 그런데 앞서 말한 서울 주변에 그러니까 서울 안이지만 그래도 강북 쪽에 일부 지역들이 오르는 거는 여기는 더 오를 거로 보고 있는 거잖아요. 사실은 실수요자들이, 일단 실수요자들 입장에서도 오를 거니까 일단 서둘러 산다고 봐야 되지 않나요?
◆ 고란> 그렇죠. 오를 거라기보다는 실수요자 입장에서니까 내가 현재 감당 가능한 집을 찾다 보니까 소위 말하는 서울 주변부 집값이 오르는 상황이 펼쳐진 거고요. 저는 그 관점에서 지금 현재 아까 금리가 인상이 되면 주택 가격은 떨어지는 거 아니냐라고 말씀 주셨는데 그렇지 않은 이유가 우리 허 교수님이 말씀하신 대로 지금의 주택 시장의 매수자는 실거주 목적이라는 거죠. 그러니까 주택 가격이 안 떨어지는 거고요. 그 관점에서 저는 항상 평소에 생각하고 있는 바가 있는데 주택은 왜 우리가 주식을 갖고 있을 때 왜 롱이냐 숏이냐, 이렇게 표현을 하잖아요. 그래서 내가 만약에 뭔가 앞으로 주가가 오를 것 같아라고 하면 롱을 잡는다라고 해서 매수 포지션을 갖고 가고요. 그리고 주가가 떨어질 것 같아라고 하면 매도 포지션을 갖고 가는 거잖아요. 그런데 이 주식의 경우에는 제로, 아무것도 없는 게 중립 포지션이거든요. 그런데 주택의 경우에는 저는 생각에 1주택이 중립 포지션이다. 만약에 집값이 오를 것 같으면 2주택, 3주택, 다주택자가 되는 거고요. 집값이 떨어질 것 같으면 무주택자가 된다라는 생각이 들어요. 그러니까 이 주택 시장에 있어서 이 중립 포지션은 기본은 1주택이다. 그런데 지금 현재 집을 사려고 하는 분들은 다 실거주, 1주택, 중립 포지션을 유지하기 위해서 지금 집을 사려고 하는 분들이거든요. 이 때문에 아까 말한 금리가 올라서 집값이 떨어진다는 논리가 지금 우리 시장에서는 성립하지 않는다라고 봐야 되겠죠.
◇ 박성태> 금리가 아주 짧은 단계에 아주 급격하게 오르지 않는 한 더 급한 건 중립 포지션에 일단 들어가는 그 수요자들이 많다라는 말씀이시군요.
◆ 고란> 왜냐하면 게다가 이 중립 포지션을 갖기 위한 분들한테 약간 공포감이 있는 게 뭐냐면 이러다가 정말 나는 집을 못 사는 거 아니야? 게다가 이 중립 포지션을 갖고 있을 때 약간 안정감이라고 하는 건 제가 아까 주택이 없으면 매도라고 말씀을 드렸잖아요. 주택이 없는 상황에서는 그러면 집을 어쨌든 살아야 되니까 구할 수 있는 대체제가 전세거든요. 요즘 전세 시장이 정말 어마어마합니다.
◇ 박성태> 그 영향이 좀 있는 것 같아요.
◆ 고란> 맞아요.
◇ 박성태> 전월세 시장이 더 어려워지니 집 구하기도 힘든데 그냥 또 앞서 너무 초고가는 내려간다고 하지만 그렇지 않은 주택들은 안 그렇다고 하니 그냥 좀 더 부담을 지더라도 내 집 사자, 이 수요가 꽤 있는 것 같아요. 심리가.
◆ 허준영> 그러니까 아무래도 직주 근접을 원하시는데 그럼 점점 눈높이를 좀 낮추시는 일들이 벌어지는 것 같습니다. 예전 같으면 내가 저기까지 가야 돼? 하셨던 동네도 어떻게든 매매해서 들어가시려고 하는 수요들, 그게 결국 저희가 보는 지금 주변부로 집값의 상승이 확산되는 그런 이유 중에 하나, 아주 중요한 이유 중에 하나가 아닌가 보고 있습니다.
◇ 박성태> 사실 많은 분들이 좀, 특히 주변 저를 아는 분들은 되게 놀랄 텐데 제가 예전에 경제 매체 했을 때 커뮤니티 같은 데서 재테크 상담, 이렇게 질문 올라오면 답변 쓰는 그런 걸 잠깐 했었어요. 그런데 항상 1번으로 쓰는 게 장기 주택 마련 저축, 직장인들 그거 들어라. 그게 세금 공제가 많이 되잖아요.
◆ 고란> 그렇죠.
◇ 박성태> 그다음에 1주택은 무조건 안전판이다.
◆ 고란> 그렇죠. 맞아요.
◇ 박성태> 이게 전설처럼 내려오는 무조건 써야 되는 재테크 원칙. 그런데 제가 이렇게 얘기하는 거는 제가 재테크 상담을 했다는 건 많이 의아해 하시는 분들이 있더라고요. 지는 실패하면서. 그런 얘기했는데 그래서 1주택이 가장 중립 포지션이다.
◆ 고란> 저는 그렇게 생각해요. 1주택을 갖고 있다라고 해서 앞으로 집값이 오를 거야라고 생각하고 1주택을 갖고 가는 사람들은 물론 그러니까 집값이 오를 거기 때문에 나 살 집 마련해야 돼 이런 관점이지 투자 관점에서 접근하시기보다는 일단 실거주 관점에서 저는 어쨌든 1주택은 중립 포지션이다.
◇ 박성태> 그런 게 좀 있는 것 같아요. 그러니까 저도 살 때를 생각해 보면 물론 뭐 산 뒤로도 전혀 안 오른 집이지만 그런데 예를 들어서 그런 거잖아요. 집값이 막 올라갈 때 조금이라도 따라가면 일단 리스크 헷지는 조금 된다. 그런 게 약간 있는 것 같아요. 그런 이제 마음의 안심. 그래서 1주택에 대한 최소한의 수요가 좀 기본적으로 있는 것 아닌가라는 생각도 듭니다. 그러면 앞으로 이제 금리가 계속 오른다고 했을 때 말씀하신 수요와 금리에 대한 부담 여기 간에 이제 힘 싸움이 되겠네요.
◆ 고란> 그렇죠. 그래서 이제 어쨌든 간에 정부 같은 경우에도 이렇게 이제 금리 오르고 뭔가 부동산 시장이 약간 정체되고 이런 상황에 있어서 8. 13 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합 대책을 이제 발표를 했잖아요. 그런데 그 이제 내용이 뭐냐 보자면 실수요 대출 및 PF 자금에 대한 숨통을 열어준다였어요. 기억하실지 모르겠지만 그때 연간 가계대출 증가율 관리 목표가 1.5였거든요. 그런데 이걸 3%로 2배 올렸습니다. 이유는 뭐냐 하면 그때 왜 기억하실지 모르겠지만 그 부동산 대토론회 했을 때 어떤 이제 여자분이 나와서 중도금 대출받아야 되는데 이게 갑자기 안 나온다더라 그 이유가 뭐냐, 이렇게 여러 가지 DSR 요건들은 다 맞췄는데 그 해당 은행이 대출 총량에 걸려 가지고 더 이상 대출을 해 줄 수가 없는 상황이었던 거예요. 그러다 보니까 그야말로 실수요자 분들이 은행 대출 총량에 걸려서 대출을 못 받게 되니까 갑자기 내 집에 못 들어가게 된 상황이 펼쳐지니까 그걸 이제 풀어준 거였거든요, 대출 총량을. 그리고 이제 주택 공급 부족 문제 해결하기 위해서 PF 금융 지원 규모도 47조 8천억 규모로 대폭 늘렸습니다. 이유는 이게 뭐냐 하면 어쨌든 간에 지금 이렇게 대출이 안 나오고 뭔가 중간에서 삐그덕거리는 문제를 해결하기 위해서 정부가 이런 식으로 이제 조금 풀어준 건데 하지만 이거는 약간 정부가 풀어준 거는 모든 정부가 풀어주는 것의 근간은 뭐냐 하면 공급에 도움이 되는 것만 풀어줬어요. 보니까 그러니까 이제 갈아타기 수요 같은 거 있잖아요. 거기는 대출 안 나옵니다.
◇ 박성태> 약간의 투자나 좀 올려가는 거는.
◆ 고란> 올려가는 거는 그건 안 되고.
◇ 박성태> 안 되고.
◆ 고란> 진짜 실거주 목적으로 공급을 증가시킬 수 있는 부분에 있어서만 대출을 풀어줬다라고 보시면 될 것 같아요.
◆ 허준영> 이거 관련해서 제가 최근에 기자 분들 전화 많이 받는데요. 정부에서 가계 대출 총량 증가 목표 총량을 좀 늘려줬는데 여전히 대출론이 있다던데 왜 그러신 거라고 생각하세요라는 질문을 되게 많이 받거든요. 그러니까 지금 보니까 중도금 대출이나 조금 우선순위로 내주는 대출이 은행들도 여전히 있는 것 같고요. 그 얘기는 이제 새로 집 사서 기존에 구축 아파트 들어가시는 분들에게는 좀 대출이 후순위로 가는 게 아닌가 생각이 듭니다.
◇ 박성태> 가장 이제 기본적인 질문을 하나 여쭤보도록 하겠습니다. 사실 이재명 대통령이 이전에도 얘기했던 거는 계곡 정비보다 사실은 부동산은 쉽다라고 얘기하고 물론.
◆ 고란> 쉽지 않죠.
◇ 박성태> 구두 개입 같은 성격이라고 이해는 합니다만 그런데 지금 상황을 보면 그렇지는 않은 것 같아요. 그런데 역대 정부가 사실 다 실패했기 때문에 오히려 그게 신뢰가 무너져 있는 부분도 좀 있었던 것 같고요. 교수님은 어떻게 보십니까? 이거 풀려면 어떻게 풀어야 됩니까? 부동산 문제.
◆ 허준영> 사실은 이게 저는 어떤 정책이 어떤 타이밍에 들어오느냐가 굉장히 중요한 것 같습니다. 지금 실거주 중심의 정책 저는 이상적으로 되게 좋은 정책이라고 생각합니다. 다만 지금처럼 서울의 공급에 대한 걱정이 많은 상황에서 이게 들어와 버리니까 전반적으로 시장에 도미노 효과가 지금 생기는 것 같습니다. 그래서 실거주부터 전세 시장, 월세 시장까지 다 지금 영향을 주는 것 같고요. 제 생각에는 근데 이제 문제는 뭐냐 하면 공급도 사실은 답이 없다라는 게 전반적인 중론 같아요.
◇ 박성태> 서울이 제한적이니까.
◆ 허준영> 제한적이고요. 그리고 이번 당장 이번 9월에 정부에서 7만 3천가구 신규 택지 발표한다고 하는데 지금 나오는 얘기가 서울시랑 협의하는 부분들은 다 빼고 아마 경기도 쪽으로 나올 것 같다. 아니, 경기도가 뭔가 문제가 있다는 말씀이 전혀 아니고요. 다만 지금 실수요자들이 직주근접에서 원하는 그동안 눈높이가 있었는데 그거에 비해서는 아마 공급이 더 실망스러울 거다 정도의 말씀을 드리는 거고요. 그렇게 봤을 때는 어쨌든 간에 이거는 저는 이게 약간 이상적인 얘기인데요. 저는 오늘 오면서도 그 생각했거든요. 부동산 정책이 정치에 되게 많은 영향을 미치고 있다, 그러면 그 얘기는 좀 바꿔 얘기하면 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 큰 영향을 주는 것 같아요. 부동산 정책은 저는 초당적으로 할 수 있는 어떤 방식을 마련하는 것이 왜냐하면.
◇ 박성태> 그런 체제가 필요하다.
◆ 허준영> 그래서 20년, 30년 가야 그 정책이 효과를 발휘하지 않을까 정도 생각하고 있습니다.
◇ 박성태> 알겠습니다. 그냥 서울, 차령산맥 이북은 다 서울로 그냥 행정구역 개편을 해버리면 좀 낫지 않을까 하는 생각도 해보고. 농담입니다. 이렇게까지 화를 내실 필요는… 오늘 두 분 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 고맙습니다.
◆ 허준영> 감사합니다.