김윤덕 국토교통부 장관이 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급 확대방안 관련 합동브리핑을 하고 있다. 윤창원 기자
정부가 첫 부동산 공급 대책과 함께 지난 6·27 대출 규제에 이은 부동산 시장 추가 대출 관리 방안을 내놨다. 가계대출 증가세를 막기 위한 규제 강화로 해석된다.

주택담보인정비율(LTV) 상한은 40%로 강화되고 수도권·규제지역에서 주택매매·임대사업자는 주택담보대출을 받을 수 없다. 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일괄 축소된다. 한층 강화된 추가 규제는 당장 8일부터 시행이다.

국토교통부 등에 따르면 정부는 전날 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 '주택공급 확대 방안'을 발표했다.

주택공급 확대 방안과 맞물린 대출 규제의 핵심은 기존 규제지역 LTV를 더 강화하고, 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 축소하는 것이다.

무주택자·처분조건부 1주택자의 규제지역(강남3구·용산구 등) LTV는 현행 최대 50%에서 40%로 추가 강화된다. 비규제지역은 기존과 같이 70%를 유지한다.

수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자 대출은 제한한다. LTV가 0%로 주담대가 전면 금지되는 것이다. 기존에는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%를 적용했지만, 이를 틀어막은 것이다.

국토부 이상경 1차관은 "LTV 규제 강화는 당장 직접적인 효과가 크지는 않을 수 있지만, 향후 만약에 주택 시장이 불안정하게 돼서 규제지역이 한강벨트로 확대될 경우에는 LTV 규제가 굉장히 효과가 클 것"이라며 "향후 주택 가격 불안정으로 규제지역 확대라는 수단이 강구될 경우에 대비하는 조치로 이해할 수 있을 것"이라고 설명했다.

수도권·규제지역 내 주택을 취득하기 위한 지방 소재 주택 담보 주택매매·임대사업자 대출도 받을 수 없다.

다만 임대주택 공급이 위축되는 등 부작용을 고려해 주택 신규 건설 시 최초 대출, 공익법인의 대출, 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차 보증금을 반환해야 하는 경우 등 국토부 장관이 인정하는 범위에서 기존 규정을 적용하기로 했다.

국토교통부 제공
서울보증보험(SGI)과 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등 보증 3사별로 다른 1주택자 전세대출한도도 2억 원으로 일원화한다.

수도권 기준으로 1주택자에게 △SGI 3억 원 △HF 2억 2천만 원 △HUG 2억 원까지 전세대출이 나왔는데, 이를 일괄 조정한 것이다. 1주택자의 주택 소재지와는 상관없이 적용된다.

여기에 내년 4월부터는 주담대 금액과 주택금융 신용보증기금(주신보)의 출연요율을 연동해, 대출금액이 클수록 출연요율을 높게 산정하기로 했다.

기존에는 고정·변동금리, 은행·주택도시기금 등 대출유형에 따라 주신보 출연요율을 차등적용지만, 앞으로는 △평균 대출액 이하엔 0.05% △평균 대출액 초과~2배 이내는 0.25% △평균 대출액 2배 초과엔 0.30%를 적용한다.

이를 위해 매년 3월 출연대상 금융기관의 전년도 평균 주담대 대출액을 산정하고, 같은 해 4월 당해 연도 출연료 산출 시 반영하기로 했다.

정부는 이같은 내용의 대출규제 정책을 '2030년까지 수도권 135만호 신규 착공'이라는 주택공급 대책을 발표하면서 함께 제시했다. 공급대책 발표에 굳이 대출규제 방안이 포함된 배경에는 꺾이지 않는 가계부채 증가세가 있는 것으로 해석된다.

금융위원회가 집계한 월별 가계대출 동향을 보면 지난 6월 가계대출 증가액은 6조5천억원이었다가, 6·27 규제 뒤인 7월 2조2천억원까지 급감했다. 그러나 고작 한달 뒤인 지난달 다시 4조원대로 급증했다는 추산이 금융업계에서 쏟아지고 있다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 임대사업자 대출규제 강화나 1주택자 전세대출한도 일원화 등 정책이 "다주택자에 대한 대출규제 강화"를 의미한다고 설명했다. 그는 "규제지역 LTV 강화는 익숙한 내용"이라며 "레버리지 사용을 보다 제한하겠다는 것으로 시장거래를 활성화하겠다는 종전 방침과는 반대되는 정책기조"라고 평가했다.