"10·15 부동산 대책, 강력하지만 시장 자극"
정부의 세 번째 부동산 대책 발표 이후 매수 심리는 위축됐지만 신고가는 계속 나오는 '괴리' 현상이 이어지고 있다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 3일 CBS '경제적본능' 인터뷰에서 "규제의 강도는 강하지만 패턴의 갑작스러운 변경이 시장 불안을 확대한다"고 진단하며, 정부 메시지의 '일관성'과 '공급 전략' 부재를 문제점으로 지적했다.
"정부가 '홈쇼핑 마감 임박' 외쳐"…동탄·남양주 '풍선 효과'
김 소장은 현 정부의 가장 큰 문제로 '불명확한 정책 철학'을 꼽았다. 그는 "가격을 떨어뜨리는 게 목적인지, 안정화가 목적인지 명확한 신호가 없다"며 "오히려 대책 발표 때마다 '곧 규제한다'는 신호를 줘 홈쇼핑의 '마감 임박' 알람처럼 시장을 자극한다"고 비판했다. 이런 '학습 효과'가 규제를 피한 지역의 풍선 효과로 나타나고 있다는 것이다. 김 소장은 "하남이 묶이니 구리, 남양주가 움직이고, 광교가 묶이니 동탄이 움직인다"며 "이들 지역은 '다음은 우리 차례'라는 생각에 '지금이 전세 끼고 살 마지막 기회'라는 조바심이 시장을 들썩이게 만들고 있다"고 전했다.
"현금 부자들, '경매'로 솟아날 구멍 찾아"
규제가 시장을 누르자, 돈은 다른 길을 찾고 있다는 게 김 소장의 진단이다. "하늘이 무너져도 솟아날 구멍을 찾는다. 실거주 의무나 자금 조달 계획서에서 비교적 자유로운 '경매' 시장으로 현금 부자들이 몰리고 있다"는 것이다. 김 소장은 "감정가보다 수억 원 높게 낙찰받아도 현재 시세보다 싸다고 생각하기 때문"이라며 "정부가 규제할수록 시장은 왜곡되고 틈새를 찾을 뿐"이라고 덧붙였다.
"다주택자는 투기꾼? 전세 공급자"
김 소장은 정부가 '다주택자=투기꾼'이라는 프레임에서도 벗어나야 한다고 강조했다. 그는 "다주택자는 사실 시장에 전세를 공급하는 주체"라며 "주택 수로 악마화하니 임대주던 집들을 팔아 실거주용 '똘똘한 한 채'인 한강 벨트로만 자금이 쏠리고 전세 물량도 줄어드는 것"이라고 비판했다.
"보유세 인상은 카드지만…정교한 출구 필요"
정부가 보유세 인상을 경고 수단으로 사용하고 있는 상황에 대해 김 소장은 "보유세를 올리면 거래세를 내려주는 등 출구 전략(밸런스)이 필요하다"고 말했다. 보유세만 올리고 거래세를 그대로 두면 매물 잠김 현상이 심화되어 정책 효과가 반감될 수 있다는 지적이다. 그는 보유세 인상은 '점진적'이어야 하며, 동시에 거래세 완화 등 보완책을 통해 시장 충격을 완화해야 한다고 밝혔다. 또 "주택 수가 아닌 '총 가액'을 기준으로 과세하는 것이 합리적"이라고 주장했다.
"공급 대책의 '실체'가 관건"
김 소장은 장기적 해법으로서 공급 확대의 필요성을 반복했다. 다만 그는 "유휴부지, 관공서 부지 활용 등 구체적 로드맵과 연도별 물량, 지역별 계획이 제공돼야 국민이 신뢰하고 기다릴 수 있다"고 강조했다. 예시로 3기 신도시의 분양 시기·물량 등 실제 실현 가능하고 명확한 일정을 제시하면 매수·대기 수요의 불확실성을 줄일 수 있다고 말했다.
"결국은 시장의 자전 기능"
인터뷰 말미에서 김 소장은 정부의 역할을 '판(시장 구조)을 깔아주기'라고 정의하면서, 지나친 자극과 잦은 규제 변경을 멈추고 지역 균형 발전, 특히 지방 일자리 유치 등을 병행해야 한다고 강조했다. 그는 "정책이 너무 복잡하면 시장의 피로만 쌓인다. 심플한 틀을 주면 시장이 알아서 자전을 한다"고도 덧붙였다.
※ 이 기사는 방송 인터뷰 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 투자 판단의 최종 책임은 독자에게 있습니다.
▶▶ 김인만 소장의 전체 분석과 구체적 시장 전망은 유튜브 CBS 경제연구실 <경제적본능>에서 확인하실 수 있습니다.