류영주 기자정부가 29일 발표한 추가 주택공급대책에 부동산 전문가들은 일단 방향성에는 후한 점수를 주면서도 실효성에는 여전히 의문을 감추지 못했다.
정부는 이날 서울 도심 등 수도권 핵심 요지에 6만호를 건설하겠다고 밝혔다. 서울 물량이 3만2천호로 전체의 절반이 넘고, 서울 근교의 집값 과열 지역인 과천과 성남시에 1만6천호에 이른다. 이번 추가 대책은 지금까지 자타천으로 논의돼 왔던 공급대책의 종합편이라 할 만하다. 용산 국제업무지구 6천호와 캠프킴 1400호 등 기존에 공급하기로 했던 물량을 제외한 순수 신규 확대 물량은 5만2천호다. 5만호 수준으로 내다봤던 시장 예측을 크게 넘어서는 수치다.
서울에서는 최근 서울시·교육청과의 이견으로 논란이 된 용산 한강로3가 용산국제업무지구 부지내 물량을 당초 6천호에서 1만호로 4천호 늘리기로 했다. 용산 캠프킴 부지에는 기존 1400호보다 1100호 늘어난 2500호를 공급한다. 주한미군 반환부지인 용산 서빙고초교 앞 '501 정보대'에는 청년과 신혼부부 등을 위한 소형주택 150호가 공급된다.
서울 동대문구에는 국방연구원과 인접 한국경제발전전시관을 함께 이전해 1500호(5만5천㎡)를 건설하고, 은평구에는 불광동 한국행정연구원과 환경산업기술원 등 연구기관 4개 소를 이전해 주택 1300호(6만2천㎡)를 공급하는등 노후한 청사나 공공부지를 사실상 총동원했다.
수도권 집값 과열 지역인 과천과 성남시에는 총 1만6천호가 넘는 신규 공공택지가 조성된다. 과천에는 마사회 소유의 경마장(렛츠런파크, 115만㎡) 부지와 국군방첩사령부(28만㎡) 등 143만㎡ 규모의 부지를 통합 개발해 주택 9800호를 건설한다.
이번 정부 대책으로 수도권 주택 공급을 늘리겠다는 의지는 확실히 표명했다는 평가다. 노후 관공서와 유휴부지 등 정부가 사실상 동원할 수 있는 부지는 모두 활용했다. 이른바 '영끌' 대책이라는 표현이 나올 정도다.
전문가들 정부의 방향성에는 공감, 문제는 속도와 실효성
서울 시내 아파트의 모습. 박종민 기자부동산 전문가들은 이번 대책에서 정부의 고심한 대목에 공감한다. 전체적인 방향성에는 후한 점수를 주는 분위기다. 특히 용산 등 상급지로 분류되는 지역에 합리적 가격의 공공물량이 들어선다는 기대감에 분양시장 당첨에 유리한 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등의 심리적 조급함은 많이 해소될 것이라는 기대감이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "분양시장 대기자는 줄어든 서울 민간 분양물량에 실망하지 않고, 공공택지의 당첨 가능성을 기대하게 됐다. 특히 이들 물량은 분양가 상한제에 따른 합리적 분양가가 매력적이다"고 평가했다.
올해 서울이 정비사업으로 인한 이주수요가 3만 1천호에 달해 아파트 입주물량 감소와 기존 주택 멸실이란 이중고가 예고돼 있다는 점에서 중장기적으로 주택시장에 적절한 메시지를 던졌다는 평가도 나온다.
문제는 정부가 내놓은 야심찬 계획이 시간 내에 순조롭게 진행될 수 있느냐에 있다. 이 부분에서는 많은 회의적 시각이 존재한다. 정부가 내놓은 입지가 상당히 좋은 조건이라는 점은 인허가와 이해관계 조정이 만만치 않을 것임을 예고한다. 착공에서 실제 입주 시점까지 통상 3~4년 정도가 소요된다는 점을 감안할 때 상당 지역은 이재명 정부 내에 입주가 힘들 가능성이 크다. 정책의 성패 여부가 착공 시점에 달렸다는 분석이 나오는 이유다.
정부가 너무 공공공급과 유휴부지 활용에만 집중됐다는 비판도 나온다. 유휴부지 활용과 복합개발은 그간 계속해서 언급돼 왔던 만큼 이번 대책이 새로운 대안이라기 보다 한계점만 분명히 노출시켰다는 지적이다. 근본적 대책을 위해서는 민간주도의 정비사업 대책도 같이 나왔어야 한다는 설명이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 활용가능한 유휴부지는 유한하며, 특히 주요 도심에서는 더욱 그렇다. 이는 유휴부지를 기반으로 하는 주택공급은 장기간 지속되기 어렵다는 의미"라며 "현 시점에서는 유휴부지 활용을 내놓더라도 장기적으로는 도심정비사업 등과 연결되는 큰 그림이 필요하다"고 주장했다.
이런 현실적 제약 떄문에 최근 이재명 대통령이 부동산 관련 강경 발언을 게속한 것이라는 시각도 있다. 김인만 부동산경제연구소대표는 "지난 9·7 공급대책처럼 시장에서 효과가 없을 경우를 대비해 시장에 강한 워딩으로 경고를 준 것으로 보인다. 결국 매수자들에게 지금 실망하고 집을 살 필요가 없다는 점을 미리 강조한 것 같다"고 설명했다.