황진환 기자이재명 정부가 서울 다주택자 보유 물량의 시장 출회를 유도하는 압박을 지속하고 있지만, 규제를 통한 매물 증가 효과는 기대치보다 크게 낮을 수 있다는 분석이 제기됐다.
한국도시연구소 홍정훈 책임연구원이 국가데이터처의 '2024년 주택소유통계'를 정밀 분석한 결과에 따르면, 서울 내 다주택자를 대상으로 한 세제 압박이 시장에 공급할 수 있는 매물 최대치는 약 8만 채 수준으로 추산된다. 이는 서울 전체 주택 재고와 다주택자의 실거주 및 보유 행태를 고려한 산술적 한계치로 풀이된다.
'8만 채'는 어떻게 계산되었나? 3단계 필터링
홍 연구원은 세 단계의 필터링을 거쳐 최종 유효 물량을 도출했다.
1단계는 실거주용 '사수' 물량이다. 통계에 따르면 서울 아파트를 1채라도 보유한 다주택자는 총 25만 3051명이며, 이들이 가진 서울 아파트는 총 33만 3115채다. 하지만 다주택자라 하더라도 가족이 실제 거주 중인 '가장 비싼 1채'는 공급에서 제외된다. 소유자 수와 일치하는 25만 2208채(약 75.7%)가 거주용으로 묶이면서, 산술적으로 나올 수 있는 최대 매물은 시작부터 8만 907채로 좁혀진다.
2단계는 '지방 주택' 우선 처분과 증여다. 남은 8만여 채도 모두 서울 시장에 나오지 않는다. 서울 아파트 보유 다주택자의 78%는 지방 주택이나 빌라 등을 함께 보유하고 있다. 규제가 강화되면 이들은 자산 가치가 높은 서울 아파트 대신 외곽 자산을 먼저 정리한다. 여기에 양도세를 내느니 자녀에게 물려주는 '증여' 선택지까지 더해지면 실제 서울 아파트 매물은 더 희소해진다.
3단계는 '경제적 실익'이다. 양도세 중과 등으로 인해 주택을 매도하고 나면 세금과 기회비용을 제외한 순수익이 유사한 입지의 주택을 재취득하기에 부족한 경우가 많다. 이 때문에 시세 차익이 큰 장기 보유자일수록 매도 대신 '버티기'에 들어간다.
류영주 기자'입지적 불균형'도 핵심…"공급 다변화 해야"
3월 현재 부동산 플랫폼(아실)에 쌓인 서울 아파트 매물 건수는 8만 80가구다. 지난 1월 1일(5만 7001건) 대비 40.5% 급증한 수치다. 그러나 8만 여 채 중 1만 1657채는 강남 3구에 집중되어 있다. 이는 서민 주거 안정과는 거리가 멀다. 고가 주택의 매물 증가는 자산가들 사이의 거래를 활성화할 뿐, 실수요층이 진입하기에는 가격 장벽이 너무 높기 때문이다. 반면 가격대가 낮은 외곽 지역은 매물 잠김 현상이 고착화되며 공급 가뭄이 이어지는 '입지적 미스매치'가 발생하고 있다.
이번 분석은 다주택자 규제 일변도의 정책이 가져올 수 있는 공급 효과의 상한선을 데이터로 증명했다는 점에서 의미가 있다. 8만 채라는 숫자는 시장의 심리를 일부 움직일 수는 있으나, 서울 전체의 주거 안정을 꾀하기에는 충분치 않은 규모라는 것이 보고서의 결론이다.
홍정훈 연구원은 징벌적 과세를 통한 매물 유도와 함께 공공 주도의 공급 확대, 실거주자 대상의 금융 지원 등 다각적인 접근이 필요함을 시사했다. 신규 택지 개발과 재개발 활성화 등 실질적인 공급 로드맵과의 정교한 조율이 필요한 시점이다.