금융위원회 제공금융위원회는 1일 '부동산 시장과 금융의 절연을 위한 26년도 가계부채 관리방안'을 발표하면서 대출 규제를 완화할 필요성이 인정되지 않는다고 밝혔다. 가계대출 관리 강화로 실수요자들의 주택 마련이 어렵다는 지적도 인정하지만, 당분간은 엄격한 관리 기조를 유지하겠다는 뜻을 밝혔다.
금융당국은 대신 다주택자의 수도권·규제지역 내 아파트 주담대 만기연장을 불허하되, 토지거래허가제(토허제)상 실거주 의무를 무주택자에 한해 한시적으로 완화함으로써 해당 매물의 빠른 출회 및 거래를 유도했다.
이재명 대통령이 지목한 투기 주체의 한 축으로 지목됐던 투기성 '비거주 1주택자'에 대한 내용은 이번 발표에서 제외됐다. 비거주 1주택자 정의 방식에 따라 규제 적용 대상이 광범위해질 수 있어서다. 당국은 투기성을 가려낼 합리적 기준을 마련하는데 고심하고 있다.
다음은 금융위 자료 및 전요섭 금융정책국장과의 일문일답을 정리한 내용이다.
-만기연장 제한을 적용받는 다주택자 기준은?
=소재지와 무관하게 주택을 2채 이상 보유한 개인이나 임대사업자를 의미한다.
-임차인이 있는 경우 대출 만기 연장 허용은 어디까지 가능?
=원칙적으로는 발표일(4월 1일) 기준 유효한 임대차계약 종료일까지 허용된다. 다만 대책 내용을 인지하지 못했을 가능성 등을 고려해 대책 시행일(4월 17일) 이전까지 묵시적 갱신이 이뤄지거나 발표일부터 4개월 이내(올해 7월 31일) 종료되는 계약에 계약갱신청구권이 행사된 경우에는 갱신계약 종료일까지 연장이 가능하다.
-무주택자 한해 토지거래허가제상 실거주 의무를 일시 완화한 이유는?
=토허구역 내 주택 취득 시 매수자가 4개월 내 해당 주택에 실거주해야 하므로 임대차계약 종료 4개월 전부터 주택 거래가 가능하다. 이 때문에 매물 출회가 지연되는 문제가 있었다. 보완 조치를 통해 즉각적으로 매물이 나올 수 있도록 유도했다.
-만약 발표일 전날인 3월 31일에 다주택자가 만기 2년의 임대차 계약을 했다면, 사실상 2년 동안 갭투자가 가능한 건가.
=맞다. 어제 임대차 계약을 했다면 2028년 3월 31일까지 대출 만기가 연장된다. (해당 매물에 대해) 올해 말까지 토지거래허가제 신청하는 경우 실입주 의무도 2028년 3월 31일까지 미뤄준다.
-입주권이나 이주비 대출, 분담금 대출도 만기 연장 불허 대출에 포함되나?
=대출 만기 연장 불허는 아파트에만 적용이 된다. 그 외에 나머지 입주권, 이주비, 중도금 대출은 적용 대상이 아니다.
-만기 일시상환 대출 규모(4조1천억원) 대부분은 임대사업자인가?
=개인 다주택자 경우 대부분 분할 상환 대출로 바꿔 개인 다주택자의 일시상환대출 비중은 2%도 안 된다.
-다주택자의 수도권 아파트 매물이 나와도 높은 가격으로 인해 실수요자 매입이 쉽지 않다. 실수요자 대상 대출 완화는 고려하고 있지 않은가?
=작년부터 이어진 대출 규제 강화로 고가 주택은 다량의 현금 소지자만 접근할 수 있다는 지적이 나오는 건 사실이다. 하지만 과거처럼 다시 대출을 풀어주면 대출이 부동산 가격을 받쳐줬던 악순환 고리에 빠져들지 않을까 하는 우려가 있다. 대출을 풀어주면 다시 가격을 받쳐주게 되고 그러면 또 주택 가격이 문제가 될 것이다. 그런 문제를 더 이상 없게 하기 위해 일단 대출 규제에 대해선 엄격하게 계속 관리를 강화해 나가는 기조를 가져갈 거다.
서울 평균 거래 가격이 12억~13억원인 것을 봤을 때, 서민층이나 생애 최초 주택 취득자는 15억 미만 주택을 매수 시 6억원 대출이 적용되어 어느 정도 접근이 가능한 상황이다. 아주 고가 주택에 대해서는 사실 대출을 완화할 필요성이 없다고 생각한다.
-비거주 1주택에 대한 대출 규제 방안도 추후 발표한다고 했는데 예외사항이 워낙 많은 사항이라 시간이 흐르면 가려낼 수 있는 작업인가?
=비거주 1주택 문제에 대한 답변은 오늘 안 하겠다. 대통령께서도 X(엑스·구 트위터)에 올리셨는데 최대한 합리적인 방안을 만들어서 발표하겠다. 이 문제는 고민 중인 상황이기 때문에 지금 말하기가 어렵다.