류영주 기자이재명 대통령이 비거주 1주택자의 장기보유특별공제(장특공) 축소 필요성을 거듭 언급하면서 부동산 세제 논쟁이 다시 달아오르고 있다. 대통령은 실거주 중심으로 세제 혜택을 재편해야 한다는 입장이지만, 시장에서는 거래 위축과 매물 잠김, 임대시장 파급 가능성을 우려하고 있다.
"소득 있는 곳에 세금"…양도차익 과세 범위 쟁점
이 대통령은 지난 24일 엑스(X)에 올린 장특공 축소를 주장하는 글에서 "소득 있는 곳에 세금 있다"며 "열심히 일해 번 돈에도 근로소득세 내는데, 주택양도소득에 양도세 내는 건 당연하다"고 썼다.
그러나 주택 양도차익이 장기간에 걸쳐 형성된 자산 이익이라는 점에서 근로소득과 동일한 기준으로 보기 어렵다는 지적도 나온다.
특히 장기 보유 주택의 경우 명목 상승분에 물가 상승 효과가 포함돼 있어 공제 축소 시 체감 세 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 장특공제는 장기간 보유한 자산의 양도차익에 포함된 물가상승분을 반영해 세 부담을 덜어주기 위해 1999년 도입된 제도로, 오랜 기간 부동산 시장의 핵심적인 세제 지원책으로 자리 잡았다.
여기에 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 지속적으로 부담해 온 점도 함께 고려해야 한다는 시각이 있다.
결국 '어디까지를 과세 대상 이익으로 볼 것인가'를 두고 시각이 엇갈리고 있다.
"주택투기권장정책"…실거주 기준·예외 인정 범위 변수
이 대통령은 비거주 상태로 장기간 보유한 주택에 대한 세제 혜택을 두고 "주거보호정책이 아니라 주택투기권장정책"이라고 비판했다. 실거주 중심으로 세제 혜택을 재편하고, 투자 목적 보유에 대한 혜택은 축소하겠다는 방향이다.
직장 이동이나 자녀 교육 등 불가피한 사유에 따른 일시적 비거주 1주택자에 대해서는 장특공 적용을 배제하지 않겠다는 입장도 밝힌 바 있다.
그럼에도 시장이 긴장하는 이유는 '입증 책임의 문제' 때문이다. 개별 납세자가 직장, 질병, 교육 등 불가피한 사유를 국가에 증명하는 과정이 까다롭거나 사각지대가 발생할 경우, 선량한 1주택자가 투기 세력으로 오인받는 부작용이 생길 수 있다는 지적이다.
황진환 기자"비거주 감면 축소"…매물잠김·임대시장 영향 촉각
이 대통령은 똘똘한 한 채 현상을 언급하며 "살지도 않을 집에 오래 투기했다고 세금 깎아주는 비정상을 정상화하는 게 세금폭탄입니까? 비거주보유기간 감면을 줄이고 거주보유기간 감면을 늘리는 게 맞다"고 했다.
그러나 시장에서는 다주택자에 대한 취득세·양도세·보유세 중과가 시장 참여자들에게 '가장 안전한 한 채'로 대피하라는 신호를 보냈고, 결과적으로 강남 등 상급지 쏠림을 고착화시켰다는 분석이 나온다.
그리고 은퇴 가구의 경우 주택은 핵심 자산이자 노후 자금으로 전환되는 주요 수단으로, 양도세 부담이 커질 경우 매도를 미루는 '매물 잠김' 현상으로 이어질 수 있다는 전망이 나온다.
또한 비거주 1주택이 전·월세 공급의 상당 부분을 담당하고 있는 만큼, 보유·매도 전략 변화가 전·월세 공급에도 영향을 줄 수 있다는 우려도 제기된다. 세 부담이 임대료에 반영될 경우 임차인 비용 상승 압력으로 이어질 수 있다는 관측도 나온다.
"비정상의 정상화"…형평성·시장 기능 균형 과제
이 대통령은 "비정상의 정상화, 부동산투기 탈출은 이 나라의 최후 생존전략"이라고 강조했다.
이번 논의는 조세 형평성 강화와 시장 유동성 유지라는 두 목표가 맞물린 사안으로 평가된다. 전문가들은 정책 효과가 세율 자체보다 적용 범위, 단계적 시행 여부, 보완 장치 설계에 따라 달라질 수 있다고 보고 있다.
조세 원칙과 시장 메커니즘 간 균형을 어떻게 맞추느냐가 향후 부동산 시장의 핵심 변수로 작용할 전망이다.