연합뉴스오는 7월부터 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 3단계 규제가 시행된다.
스트레스 DSR은 대출 심사 때 차주 상환 능력에 따른 '가산 금리'(스트레스 금리)를 실제 대출 금리에 더해 DSR을 산정함으로써, 결과적으로 대출 한도를 줄이는 규제다. 지난해 2월부터 시행된 1단계 규제에서는 은행권 주택담보대출이 0.38%p의 스트레스 금리가 가산됐고, 같은 해 9월부터는 은행권 주택담보대출과 신용대출 그리고 제2금융권 주택담보대출에 수도권 1.2%p, 비수도권 0.75%p를 더하는 2단계 규제가 시행 중이다.
사실상 모든 가계대출에 적용되는 3단계 규제에서는 스트레스 금리가 1.5%로 높아진다. 금융당국은 다만, 열악한 지방 주택 시장 현실을 고려해 비수도권 주택담보대출에는 연말까지 현행 0.75%p의 스트레스 금리를 유지하기로 했다.
3단계 규제 시행으로, 오는 7월부터 연봉이 1억 원인 차주 주택담보대출 한도가 최대 3천만 원 이상 줄어들 것으로 추산된다. 이전보다 한층 강화된 3단계 규제 시행이 임박하면서 주택 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.
"서울 강남 고가 아파트 매수자 80%, 대출 없이 자금 조달"
서울 강남권 아파트의 모습. 연합뉴스전문가들은 '강남 3구'(강남·서초·송파)와 '마용성'(마포·용산·성동) 등 서울 주요 인기 지역은 이미 자산 여력이 있는 계층이 중심인 '똘똘한 한 채 보유 시장'으로 재편된 상황이어서 3단계 규제 시행 영향이 제한적일 것으로 보고 있다.
신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "
이들 지역은 대출 의존도가 낮고 자금 조달 여력이 충분하므로 스트레스 DSR 확대 영향을 크게 받지 않을 가능성이 높다"고 설명했다. 양지영 전문위원은 이와 관련해 '2023년 1분기 15억 원을 넘는 서울 강남 고가 아파트 매수자의 80%가 대출 없이 매수 자금을 조달했다'는 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 등 분석 결과를 소개했다.
반면,
대출 의존도가 높은 실수요자 위주로 거래가 이뤄지는 서울 및 수도권 외곽 지역은 일정 정도 타격이 불가피할 것으로 우려된다. 양 전문위원은 "스트레스 DSR 규제 강화가 투기 억제 효과보다는 실질적으로 집값 급등을 주도하지 않는 실수요자들의 내 집 마련 기회를 차단하는 부작용이 더 클 수 있다"고 지적했다.
"기준금리 인하 기조가 대출 한도 축소 상쇄…대선도 변수"
직방 김은선 빅데이터랩실 랩장도 "3단계 규제가 수도권에 적용되면 자금 마련 부담이 커지면서 수요 위축과 함께 단기적인 거래 감소가 나타날 수 있다"며 "특히 자금 여력이 부족한 실수요자나 레버리지를 활용해 고가 주택에 접근하던 수요층의 이탈이 예상된다"고 밝혔다.
다만, 김은선 랩장은 기준금리 인하 기조가 이어지면서 대출 한도 축소로 인한 구매력 저하를 일정 부분 상쇄할 수 있을 것으로 전망했다. 낮아진 이자 부담이 유동성을 활용한 실수요자 중심 거래를 지지할 수 있다는 것이다.
김 랩장은 다음 달 치러지는 대선도 변수로 꼽았다. 대선 이후 규제 완화나 금융 정책 등 시장에 영향을 줄 수 있는 변수들이 다시 등장할 수 있기 때문이라는 설명이다.