박종민 기자정부가 오는 2030년까지 수도권에서 해마다 약 27만 호, 총 135만 호에 해당하는 신규 주택을 짓겠다는 공급 대책을 내놨다. 부동산 시장 안정화를 위해 수요 억제보다는 공급 확대에 무게를 두겠다는 정부 기조에 맞춘 청사진이다.
정부는 7일 이같은 내용이 담긴 '주택공급 확대 방안'을 발표했다. 정부는 특히 목표 물량에 대해 수급 상황과 현장 의견을 토대로 공급 체감도가 높은 착공을 기준으로 일원화해 관리하겠다고 밝혔다.
공공주도로 수도권 공급…LH, 수도권 공공택지 직접 시행
정부는 우선 공공주도로 수도권 주택 공급을 확대하겠다는 방침이다. 공공택지를 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행하고 토지용도(비주택→주택)를 전환해 공급물량 확대와 속도를 높이겠다는 목표다.
수도권에 있는 19.9만 호 규모의 공공 주택용지 중에서 LH가 직접 시행해 오는 2030년까지 총 6만 호를 착공한다는 계획이다.
국토부 이상경 1차관은 "직접 시행 전환 물량은 민간이 설계와 시공 등을 전담하는 도급형 민간참여사업으로 추진한다"며 "설계와 구조, 브랜드 등 차별화를 이룰 것"이라고 설명했다.
아울러 LH 개혁위원회는 관련 논의를 토대로 구체적인 공급 계획과 공급 유형, 자금조달 방안 등을 연내 발표할 예정이다.
또한 LH가 수도권 공공개발지구 내 소유한 비(非)주택용지로 신도시 6개 규모(1950만㎡)의 용지를 공급할 방침이다. 정부는 용도 전환으로 오는 2030년까지 1.5만 호를 우선 확보하고 비주택용지의 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 '공공택지 재구조화' 제도를 도입해 추가 물량(+α)을 확보할 예정이라고 밝혔다.
국토교통부 제공수도권 공공택지 사업 속도↑…수도권 4.6만 호 추가 착공
정부는 공공택지 사업 속도를 높여 추가 공급 여력을 확충한다는 복안이다. 서울 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구의 인허가 절차를 간소화해 사업기간을 단축하고 조기에 착공할 수 있게 하겠다는 목표다.
정부는 이를 통해 오는 2030년까지 수도권 4.6만 호를 조기화해 추가 착공하겠다고 밝혔다. 또 보상 착수시기를 지구지정 전(前)으로 당기고 보상협조자에게 가산금을 지급하는 등 협조장려금을 신설하고, 협의 지연 관행을 개선해 기간을 단축할 예정이다. 보상 마무리 단계 지구는 이주·철거 등 부지 확보 및 보상을 가속해 사업 기간을 0.5년 이상 앞당길 계획이다.
우수입지를 갖춘 공공택지 분양도 추진한다. 수도권 공공택지에서 올해 4분기 5천 호, 내년에 2만 7천 호를 분양할 예정이며 3기 신도시(남양숙왕숙 공공주택지구)에서 오는 11월 900호와 내년에 5200호 분양을 추진할 계획이다.
도심 속 노후 주택·유휴부지 등 활용 주택공급 확대
선호도가 높은 도심 속 주택공급에도 힘을 쏟는다. 노후 주택이나 시설, 유휴부지 등을 재정비해 실수요자에게 공급하겠다는 취지다.
정부는 강남, 강서, 노원 등의 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 된 노후 영구임대 등 공공임대 주택을 재건축해 오는 2030년까지 수도권에 2.3만 호를 착공하겠다고 밝혔다. 영구임대 아파트를 종상향(2·3종 일반→3종 준주거 등)을 통해 추가 용적률 최대 500%까지 확보해 고밀로 재건축하겠다는 방침이다.
국토부는 "지난해부터 추진 중인 상계마들, 하계 5단지 시범사업은 사업승인 후 이주를 진행 중이며 중계 1단지도 승인을 준비 중"이라고 설명했다. 아울러 오는 2027년부터 수서(3899세대)와 가양(3235세대) 등을 중심으로 사업이 본격화할 예정이다.
또한 노후 공공청사, 국유지 등을 재정비해 2.8만 호를 착공하고 LH나 교육청, 지방자치단체 등이 소유한 장기 미사용 학교용지를 활용해 3천 호 이상을 공공주택 등으로 개발할 계획이다. 이를 위해 '학교용지 복합개발 특별법'을 제정해 이해관계자가 참여하는 거버넌스를 구축해 지속적인 후보지 발굴과 체계적인 추진 기반을 마련할 방침이다.
이 외에도 도봉구에 있는 성대 야구장이나 서초구에 있는 한국교육개발원 등의 유휴부지를 활용해 2030년까지 서울에 약 4천 호를 착공하고, 철도 관련 부지를 복합 개발해 1인 가구나 청년층 특화 주택을 건설하는 방안도 추진하고 있다. 대학 유휴부지를 활용해서는 여러 대학의 학생들이 이용할 수 있는 연합 기숙사를 지을 계획이다. 5년간 수도권에 500명을 수용할 수 있는 4곳 만드는 게 목표다.
국토교통부 제공정비사업 속도↑·제도 개선…재건축·재개발 활성화
재건축·재개발 등 정비사업도 제도를 개선하고 속도를 높여 활성화를 유도한다는 방침이다. 우선 공공 도심복합사업 제도를 개선해 오는 2030년까지 수도권에 5만 호를 착공하는 게 목표다. 수도권 등 지자체 제안과 공모를 통해 신규 후보지를 발굴하고 사업 참여도를 높일 계획이다. 용적률 1.4배 완화 규정을 기존 역세권에서 역세권 및 저층 주거지 유형으로 확대하는 방안은 대표적인 제도 개선 내용이다. 지구지정이나 사업승인 등 추진단계별로 절차를 개선하고 지자체에 주민대표회의 관리·감독 권한을 부여해 갈등을 방지토록 할 방침이다.
정부는 신속한 사업 추진을 위해 LH 내에 공공정비사업 조직과 인력을 확대하는 방안을 추진 중이라고 밝혔다.
1기 신도시 사업 선정방식도 개선한다. 현재 1기 신도시 선도지구는 공모 방식으로 선정이 이뤄졌으며 선정물량은 기본계획상 구역지정 물량을 상한으로 결정했다. 이에 정부는 주민제안 방식을 전면 도입하고 물량 확대도 추진한다. 주민대표단이 정비계획안을 주민 과반 동의를 받아 지자체장에 제안하면 지자체 검토 후 수용 여부를 결정하게 된다. 지자체가 수립한 기본계획상 연차별 정비 예정 물량을 초과해 정비 구역지정을 제안하는 경우에도 접수나 수용할 수 있도록 허용할 방침이다. 여기에 빈집 정비를 활성화하고 소규모주택정비사업도 활성화할 계획이다.
정부는 정비사업 제도를 종합적으로 손질해 2026~2030년 동안 수도권에 23.4만 호 착공을 지원한다는 목표를 설정했다. 정비사업 단계별 절차를 개편해 사업 기간을 최대 3년까지 획기적으로 줄이고 공사비 상승 등 여건 악화에 대응해 제도도 개선할 계획이다. 정비사업 과정에서 발생하는 분쟁을 신속히 해결하기 위해 국토부 1차관을 위원장으로 하는 통합분쟁위원회도 신설할 계획이다.
인허가 제도 개선·자금 지원…민간 공급 여건도 개선
정부는 민간 주도의 주택공급과 관련해서도 규제를 완화하고 자금 등을 지원할 방침이다. 민간의 원활한 주택공급 참여를 유도한다는 취지다.
정부는 인허가 기간을 줄이고 주택 사업자의 부담을 낮추는 방향으로 절차를 개선하기로 했다. 개별 심의로 시간이 많이 드는 교육환경·재해영향·소방성능평가를 주택법상 통합심의 대상에 포함하는 내용이 대표적이다. 또 현재 지자체 자율로 정하고 있는 용도지역 간 변경 시(주거→상업지역 등) 기반시설 기부채납 부담률의 상한을 규정하고 국토부 내 지자체의 인허가 관행 및 주택사업 추진 여건 개선을 위해 '신속 인허가 지원센터'를 건립할 계획이다. 이 외에도 환경영향평가 시 실외 소음기준을 합리화할 수 있도록 개선하고 학교용지 관련 기부채납 부담을 낮추기로 했다.
정부는 또 주택사업자 공적보증 지원을 강화하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 건설사업 관련 보증 공급 규모를 연 86조 원 규모에서 향후 5년간 연 100조 원 규모로 확대하고 PF대출 보증 한도를 총사업비의 50→70%로 올린다. 또한 공정률 30% 이상 사업장을 대상으로 총사업비의 최대 50%까지 대출받을 수 있도록 '임대전환형 PF보증'도 신설한다.
수도권 공공택지 중 LH가 매각한 민간 소유 주택용지의 조기 착공과 분양을 유도하기 위해 '미분양 매입확약' 및 금융 인센티브도 제공한다. 대상은 2·3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 민간 사업자가 사들인 주택 용지 총 2.3만 호다. 정부는 대상 택지 가운데 내년까지 착공에 나설 경우 미분양 매입 확약을 제공해 분양 위험에서 벗어날 수 있도록 할 방침이다.
국토교통부 제공'신축매입임대' 등 신속공급 모델로 단기공급 확대도
정부는 단기공급 방안도 내놨다. 우선 단기적 공급효과가 있는 오피스텔과 도시형생활주택 등 신축매입을 통해 오는 2030년까지 수도권에서 14만 호 착공을 추진할 계획이다. 또 특히 이 가운데 50% 수준인 7만 호를 앞으로 2년간 집중 공급한다는 방침이다.
또한 도심 내 공실 상가와 업무시설 등을 용도 변경해 신속하게 주택으로 공급할 수 있도록 제도를 개선하고 수도권에 건설 중인 생활숙박시설 약 1만 실을 주거용 오피스텔로 용도 전환하는데 지원하는 방안도 포함됐다. 여기에 짧은 공사기간으로 신속한 공급이 가능한 '모듈러' 주택 공급을 활성화한다는 목표다. 모듈러 공법 보급 확대를 위해서는 'OSC·모듈러특별럽'을 제정할 계획이다.
비(非)아파트 기금 지원도 확대한다. 주택도시기금 비아파트 건설자금 사업자대출 금리를 20~30bp 인하하고 대출한도도 2천만 원 올리되 단기적 공급 위축에 대응하기 위해 오는 2027년 말까지 한시적으로 적용하기로 했다.
부동산 범죄 대응 범정부 조직 신설…대출 규제도 강화
정부가 내놓은 주택공급 확대 방안에는 부동산 시장 거래질서 확립과 대출 제한 등 규제 내용도 포함됐다.
대표적으로 부동산 범죄에 적극 대응할 수 있도록 국토교통부와 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 합동으로 수사 관련 조직을 신설할 방침이다. 기획부동산과 허위매물 등 관련 처벌 근거를 마련하고 필요 시 경찰이나 지자체 특사경 등과 공조해 합동 단속을 벌인다는 계획이다. 또한 공인중개사가 주택 매매걔약을 신고하는 경우 계약서와 계약금 입금 증빙자료를 제출하도록 하고 법인자금 유용 의심거래나 탈세 혐의자에 대한 세무조사도 강화한다.
이 차관은 "최근 3년간 370여 건의 세무조사를 거쳐 세금을 추징하고 3천여 건에 대해 채무상환 여부 등 사후관리를 하고 있다"고 설명했다.
서울지역 아파트를 대상으로 실시 중인 현장점검과 기획조사 범위를 수도권 과열지역으로 확대하고 조사기간도 연장했다. 앞서 1·2차 조사에 나선 국토부는 현재 5~6월 신고분에 대해 3차 조사에 나설 예정이다. 국토부는 연말 거래분까지 총 6차에 걸쳐 조사할 예정이다.
정부는 또 투기수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 주택시장 변동성이 확대하지 않도록 대출 관리를 강화하고 규제지역 지정권한도 확대할 방침이다.
우선 투기지역을 비롯해 투기과열지구, 조정대상지역(강남 3구와 용산구) 등 규제지역 내 가계대출 주택담보대출 LTV 상한을 현행 50%에서 40%로 낮춰 강화한다. 또한 주택매매·임대사업자 대출 LTV를 제한한다. 현행은 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60% 기준이지만, 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자는 대출이 제한된다. 다만, 공익법인이 주택매매업이나 임대업을 하는 사례와 같이 국토부장관이 인정하는 경우에는 종전 규정을 적용받도록 했다.
서울보증보험과 주택금융공사, 주택도시보증공사마다 1주택자 전세대출 한도가 다르게 운영되고 있는 점도 개선해 1주택자 전세대출 한도를 수도권·규제지역은 2억 원으로 일원화하기로 했다
특히 △규제지역 LTV 강화 △주택매매·임대사업자 대출 LTV 제한 △전세대출 한도 일원화 조치는 오는 8일 즉각 시행한다.
정부는 토지거래허가구역(토허구역) 지정권자도 확대한다. 현행 제도상 토허구역 지정권자는 허가구역이 같은 시·도인 경우, 시·도지사에게 있고, 허가구역이 시·도에 걸쳐 있거나 동일 시·도인 경우 공공개발 사업에만 국토부 장관이 지정할 수 있다. 정부는 이를 개선해 주택시장 과열 우려나 투기성행 우려가 있는 경우에는 같은 시·도에 있더라도 국토부 장관이 허가구역 지정을 할 수 있도록 손질했다.
국토교통부 제공