연합뉴스정부가 공공주도 주택 수급을 골자로 하는 '9.7 부동산 대책'을 내놨지만 시장의 분위기는 싸늘하다. "정부가 여의치 않은 환경에서도 구체적인 수치를 뽑아내려 애쓴 흔적이 있다"며 긍정적인 평가도 나오고 있지만, 정부가 의도한 대로 부동산 시장이 흘러갈 수 있을지에 의문이 끊이지 않고 있다. 발표 즉시 '파격적'이라며 긍정적 평가가 주를 이뤘던 '6.27 부동산 대책' 때와는 분명한 온도차다.
'주택 공급'전(戰) 최전선 총대 멘 LH에 따라붙는 의문부호
이재명 대통령이 9일 서울 용산 대통령실에서 열린 국무회의에서 민생경제 회복·안정 대책 토론을 하고 있다. 연합뉴스최우선적으로 제기되는 것은 이재명 정부의 부동산 안정 정책의 최전선에 서게 된 한국토지주택공사(LH)를 향한 의구심이다. 정부가 발표한 대책은 LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 민간에 설계와 시공 등 도급을 해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리겠다는 내용이다. 부동산 호황기에는 민간 건설사들만 과도한 시세차익을 누리고 불황기에는 공급이 늦어지거나 중단되는 등 지금까지의 공공택지 민간 매각 방식이 공익에 배치된다는 정부 판단이다.
정부 방식대로 LH가 직접 시행을 맡게 되면 생산자와 소비자 사이의 간극이 좁혀지며 그만큼 낮은 가격의 주택공급이 가능해진다는 긍정적 평가도 나온다. 반면 LH가 직접 시행까지 할 능력이 되느냐는 회의론도 만만치 않다. 자금 조달 여력이나 적정 분양가 산출, 임대와 분양 비율, 토지용도(비주택→주택) 전환에 따른 분쟁 여지 등 LH가 풀어야할 문제들이 지나치게 버겁다는 지적이다.
LH의 총부채만 지난해 말 기준 160조 1천억 원으로 전년도 152조 9천억 원보다 4.7% 늘었다. 특히 공공주택 사업은 하면 할수록 적자가 쌓이는 구조다. LH의 부채 규모는 올해 말 170조 1817억 원, 내년 말에는 192조 4593억 원에 달할 것이라는 전망도 나온다. 이런 현상은 과거 주택공사와 토지공사가 합쳐져 LH로 재탄생하는 과정에서도 불거진 문제다. 공공주택 사업을 전담하던 주택공사가 불어나는 적자를 감당 못할 지경에 이르자 정부는 토지공사와 합병을 통해 적자구조를 해소하려 했다.
민간 공급을 LH 공급으로 전환하겠다는 것이 무슨 의미가 있느냐는 회의론도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "LH가 직접 시행하겠다는 것은 전체 공급물량을 늘리는 것이 아니라 민간 공급을 공공 공급으로 표지만 바꾸겠다는 것 아니냐"고 비판했다.
전세 대출 규제에 흔들리는 세입자
정부가 6.27 대책 이후 다시 추가 대출 규제 카드를 빼들면서 1주택자가 수도권과 규제지역 전세대출을 받을 때 한도를 2억 원으로 일원화하자 전세 세입자들의 불안감도 커지고 있다. 이번 추가 대책은 2억 원에 3억 원까지 보증 회사마다 달랐던 기준을 통일하면서 전세대출 관리 강화를 위한 포석으로 해석된다. 이 추가 관리 방안에 따라 수도권 내 2억원대 전세대출 이용 1주택자의 경우 대출 한도가 평균 약 6500만원씩 줄어들 것으로 추정된다. 현 통계 기준 1주택을 보유하고 수도권 내에서 보증 3사(서울보증보험·주택금융공사·주택도시보증공사)의 보증으로 전세대출을 받은 이들 중, 2억원 이상 3억원 미만 구간 대출받은 비율이 30% 정도다.
이번 규제 시행 이전에 체결한 임대차 계약으로 받은 전세대출의 만기를 연장할 때는 기존과 동일한 한도로 대출이 가능하도록 열어놨다지만 불안감은 좀처럼 가시지 않는 분위기다. 향후 강력한 제재를 내놓기 위한 사전 작업으로 해석하는 시각이 존재하기 때문이다.
김인만 부동산경제연구소대표는 "전세나 매입임대 사업자에 대한 대출을 제한한 것은 결국 더 강력한 규제를 위한 사전작업으로 해석될 수 있다. 부동산에 미치는 심리적 영향이 크고 전세 세입자들의 불안감이 커질 경우 전세시장이 흔들거릴 수도 있다"고 지적했다. 다만 내년 지방자치단체장 선거를 앞두고 여권에서 무리하게 전세대출 추가 제재에 나서지는 않을 것이라는 반론도 존재한다.
국토부 장관의 토지거래허가구역 지정, 자칫 역효과 우려도
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하고 있다. 연합뉴스토지거래허가구역 지정 권한을 지방자치단체에서 국토교통부로 넓히는 방안에 대해서도 우려가 제기된다. 여당 의원들이 관련 법안을 제출한 가운데 자칫 그동안 상대적으로 안정세를 보였던 토지거래허가구역 미지정 지역의 부동산 가격이 단기적으로 폭등할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.
부동산 업계와 국회에 따르면 국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원은 지난 5일 같은 당 소속 의원 10명과 함께 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 일부개정안을 제출했다. 개정안에는 투기 우려가 있거나 시장이 과열된 동일 시·도 지역의 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관으로 확대하는 내용이 담겼다.
현행 법에서는 두 개 이상 시·도에 걸친 지역만 국토부 장관이 토허구역으로 지정할 수 있다. 지방선거를 앞두고 서울시장 등 지자체장들이 토지거래허가구역 지정에 소극적일 것을 보완하기 위한 대책으로 보인다.
문제는 법이 통과하고 실효성을 가지기도 전에 대체적인 토지거래허가구역 추가 지정 대상의 윤곽이 드러나고 있다는 점에 있다. 부동산 업계는 서울 성동·마포구나 경기 과천시 등 비규제지역이면서 토지거래허가구역이 대상이 될 가능성이 높다고 전망하고 있다.
이 지역들 아파트 매매가격이 최근 상승폭을 확대하는 등 여러 지표에서도 불길한 조짐은 감지된다. 한국부동산원이 집계한 2025년 9월 1주(9.1일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 주 성동구(0.19%→0.20%)와 마포구(0.08%→0.12%)의 상승률이 전주에 이어 2주 연속 확대됐고 전주 감소했던 용산구(0.09%→0.13%) 상승률마저 반등했다.