연합뉴스10일 금융감독원은 부동산 펀드의 경우 투자대상이 부동산이라는 이유로 안전하다고 오인하지만, 원금 전액 손실 사례를 비롯해 관련 분쟁민원이 꾸준히 접수되고 있다며 주의를 당부했다.
"가입 전 LTV 수준·이자비용 구조 확인해야"
가장 유의해야 하는 건 원금 전액 손실 위험이다. 금감원에 따르면 해외부동산 펀드는 현지 금융기관에서 대출받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 대출상환이 이뤄지지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있는데, 이때 대출금을 우선 상환하고 잔여금액만 투자자에게 귀속되기 때문에 자산 가격이 내리면 투자자는 원금 전액 손실이 발생할 수 있다.
금감원은 이런 상품에 가입하기 전 해당 펀드의 LTV(담보인정비율) 수준과 이자비용 구조를 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 다만 금감원은, 펀드 투자 전 증권사 직원이 "부동산에 투자하니까 원금 손실이 날 일이 없다"는 취지의 단정적인 표현으로 투자를 권유한 내용을 통화 녹취를 통해 확인하고, 부당권유 금지 위반에 따른 해당 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정된 사례가 있다고 설명했다.
경우에 따라 배당금 지급이 중단되는 사례도 있다. 현지 대출약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고 대주에게 우선 귀속되는 구조, 이른바 '캐시트랩(Cash Trap, 벌어들인 현금을 배당·투자보다 대출 상환 등 채권자 보호에 우선 사용하도록 묶어두는 조항)'이 적용될 수 있다. 대출액이 담보가치를 초과하거나, 공실률이 상승하는 경우 캐시트랩이 적용되는데, 이 때 배당금 지급이 중단될 수 있어 주의가 필요하다.
환매금지 설정 체크…만기까지 돈 묶일 수 있어
부동산 펀드는 만기 전까지 투자금 회수가 제한되는 '환매금지형' 펀드로 설정되는 경우가 많다. 일부 펀드는 증권시자에 상장되기도 하지만, 유동성 부족으로 거래가 체결되지 않거나 펀드 가치 대비 낮은 가격에 매도될 수 있다. 이런 경우 중도에 투자금을 회수하기 어려울 수 있다.
실제 금감원에 접수된 민원 사례 중엔, 해외부동산 공모펀드 가입시 중도 환매가 제한된다는 설명을 듣지 못해 불완전판매라고 주장했지만 인정되지 않은 경우도 있었다. 가입 당시 교부받은 투자설명서에 '만기 전 중도 환매가 제한된다'는 내용이 기재돼 있었기 때문에 직원에게 직접 설명을 듣지 못했다는 이유로 부당한 업무처리로 볼 수 없다는 것이다.
펀드 만기가 도래하더라도 부동산 매각과 청산 절차 진행에 따라 투자금 회수 시점이 예상보다 늦어질 수도 있다. 수익자총회에서 만기 연장에 반대하고 투자금 회수를 요청하더라도, 지급 재원이 부족하면 회수가 지연될 수 있다. 금감원은 "부동산 펀드는 예·적금과 달라 만기에 투자금 회수가 보장되지 않는다"고 설명했다.
펀드 만기 연장시 공실 위험 확대 우려도
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부동산 펀드는 통상 임차인의 잔여 임차기간 안에 만기가 도래하도록 설정하지만, 시장 상황에 따라 만기가 연장될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 그 사이에 임차인이 퇴거하거나 공실이 늘 수 있고, 이 경우 임대수익 감소와 자산가치 하락으로 원금손실이 발생할 수 있다. 따라서 핵심 임차인의 임대차계약 갱신 가능성을 함께 확인해두면 좋다.
이 밖에도 자필 서명에 주의해야 한다고 금감원은 당부했다. 보통 청약신청서에 '설명을 듣고 이해하였음' 문구를 자필로 기재하는데, 추후 분쟁시 설명의무 위반을 이유로 한 배상책임이 인정되기 어려울 수 있어서다.
이처럼 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수도 제한되는 부동산 펀드 투자는, 원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다고 금감원은 강조했다. 금감원은 "판매직원의 권유가 있더라도, 본인의 투자기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 후 가입여부를 최종 결정하길 바란다"고 당부했다.
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