서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 류영주 기자'초고가' 주택 보유자들의 세 부담을 크게 늘리는 내용의 8.3 세제개편안 발표 직후 강남3구를 중심으로 한 서울의 고가 주택 가격이 크게 요동칠 조짐을 보이고 있다. 반면 8.3 세제개편안 이전부터 빠르게 상승하던 서울 외곽지역 등 보유세 부담이 상대적으로 가벼운 지역의 아파트 가격은 상승세가 좀처럼 꺾이지 않는 모양새다.
8·3 세재개편 이후 강남 초고가 시장 매물은 늘지만…매매는 조용
한국부동산원이 20일 발표한 8월 3주(8월17일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서초·강남·송파구는 나란히 낙폭이 커지거나 상승세가 크게 감소했다. 이미 하락세로 돌아선 서초구(-0.04% → -0.09%)와 강남구(-0.02% → -0.05%)는 낙폭을 더욱 키웠다. 통상 매매가 40억원대 이상에 해당하는 '초고가' 아파트가 밀집한 서초·강남구의 아파트 가격 상승률은 8·3 이전 부터 내리막길을 탔다. 7월13일 기준 각각 0.11%, 0.16%였던 이 지역 아파트 가격 상승률은 8·3 세제개편안 발표직전인 8월 1주차 0.02%, 0.01%로 하락 전환 직전까지 줄어들었다. 세제개편안이 발표되자 두 지역의 아파트 가격 상승률은 곧바로 하락으로 돌아섰고 한 주가 지나자 낙폭을 더욱 키웠다. 송파구는 아직 하락전환까지 가지는 않았지만 상승률 축소 경향은 뚜렷하다. 서초·강남구와 같은 기간 0.32%였던 가격 상승률이 0.10%까지 줄어들었다.
강남3구의 고가 주택 가격 하락은 어느 정도 예견된 일이다. 부동산 데이터 업체 아실에 따르면 20일 기준 서울 아파트 매물은 6만5252건으로, 세제개편안이 발표된 지난 3일(6만409건)보다 8%(4843건) 증가했다. 이 기간 강남 3구에서만 매물이 2322건 늘어 서울 전체 증가분의 47.9%를 차지했다. 보유세와 양도세가 모두 강화되는 2028년 이전 고가의 주택을 처분하려는 움직임이 본격화된 것이다. 실제로 이 지역 최고가 아파트의 호가가 전 거래가 대비 최대 10억원까지 낮아졌다.
매물은 늘어나고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 정부는 세제개편안에서 밝힌 강력한 보유·양도세 강화를 사실상 2028년부터 적용하기로 했다. 세금에 시달리기 싫은 사람들에게 집을 처분할 수 있는 마지막 유예기간을 설정한 셈이다. 하지만 늘어날 초고가 매물을 사들일 매수자는 극히 제한돼 있다. 이미 정부가 대출을 강력하게 규제하고 있어 수십억원의 현금을 보유한 사람이 아니고서는 강남3구 아파트 구매가 불가능하게된 지 오래이기 때문이다. 여기다 매수 여력이 있더라도 시간이 지날수록 급매물이 나올 가능성이 높은 상황에서 굳이 일찍 고가의 아파트를 구매할 이유가 없다. 강남의 한 부동산 중업자는 "초고가 매물이 확실히 늘고 있지만 집을 보거나 구매 의사를 밝히는 경우는 거의 없다"며 현재 분위기를 전했다.
황진환 기자 초고가 시장 제외한 서울 외곽지역 아파트 가격은 들썩
찬바람이 부는 서울 초고가 시장과는 별개로 상대적으로 소외받던 서울 외곽지역 아파트 가격은 들썩이는 조짐이 역력하다. '노도강'으로 불리는 대표적 서울 외곽지역인 노원(0.32% → 0.34%)·도봉(0.17% → 0.31%)·강북구(0.40% → 0.41%)는 세제개편안 발표 직후 급감했던 아파트 상승률이 크게 반등했다. 종로(0.21% → 0.36%), 강서(0.23% → 0.28%), 영등포0.20% → 0.27%) 등도 크게 올랐다.
서울 전체를 보더라도 세제개편안 이후 평균적인 아파트 가격 상승률은 반등한 것이 눈에 띈다. 세제개편안 발표직전 0.26%를 기록했던 서울의 아파트 가격 상승률은 발표 직후 0.21%까지 떨어졌지만 한 주만에 0.22%로 반등했다. 강남3구를 비롯한 강남권 아파트 가격이 일제히 하락, 전환했다는 점을 감안하면 다른 지역의 아파트 가격 상승동력이 상당했다는 결론으로 이어진다.
부동산 전문가들은 초고가 시장을 제외한 여타 서울 아파트 가격 급등 우려를 조심스럽게 내놓고 있다. 우선 보유했던 초고가 아파트를 매도한 집주인들이 자기가 보유한 집보다 차상위 아파트 매수에 나설 가능성이 크다. 이렇게 되면 기존 강남3구 주민들 상당수가 차선책으로 마·용·성 아파트 구매에 나서며 이 지역 아파트 가격 상승동력이 될 수 있다는 설명이다. 한강벨트 지역 중 하나인 마포구는 세제개편안 이후 상승률이 0.29%를 기록했다.
다주택자와 갭투자 소멸로 인한 전·월세 매물 부족은 무주택자들의 주택 구매 심리를 더욱 자극할 가능성이 크다. 특히 상대적으로 싸면서도 교육환경이 뛰어난 노·도·강 지역 같은 경우 무주택자들의 구매가 몰리면서 아파트 가격을 밀어 올릴 것이라는 전망이 우세하다.
이런 기류는 이미 올 초부터 현실화되고 있다. 분양평가 전문회사 리얼하우스가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 이달 5일 수집분 기준으로 올 2월부터 이달 초까지 신고된 서울 아파트 매매는 3만7246건으로 이 중 10억원 미만 거래가 2만676건(55.5%), 15억원 미만 거래가 2만8765건인 것으로 집계됐다. 15억원 미만 거래 비중이 77.2%에 달했다. 특히 아파트 가격이 상대적으로 낮은 지역에서 거래가 많았다. 이 기간 거래가 가장 많았던 자치구는 노원구(4453건)로 서울 전체 거래의 12.0%를 차지했고, 중위가격은 6억원으로 조사됐다. 이어 강서구(2500건), 구로구(2452건), 성북구(2245건) 등 순이었다. 매물만 나오고 거래가 이뤄지지 않는 강남과 달리 이들 지역은 거래가 활발해지며 가격도 오를 전망이다.
김인만 부동산경제연구소 대표는 "서울 아파트 시장이 지금과 같이 움직일 경우 외곽지역 아파트들의 매매가와 전·월세가 치솟는 현상이 계속될 수 있다. 특히 무주택자들이 임차 매물도 없고, 사려는 집값은 폭등해 고통을 감내해야 하는 상황이 올 수 있다"고 우려했다.
영문기사 보기 (View English Article)