서울 마포구 하늘공원에서 바라본 아파트 모습. 류영주 기자정부가 일단 내년도 부동산 공시가격 시세반영률(현실화율)을 현행 수준으로 유지하되 산정 체계를 전반적으로 손질해 2027년부터 적용하기로 했다.
또 시세의 90% 수준까지 끌어올린다는 현실화 계획 목표는 유지한다는 방침은 재확인했다.
정부, 내년 부동산 가격공시 추진 방안 심의·의결…4년째 동결
국토교통부는 전날 중앙부동산가격공시위원회를 열고 '2026년 부동산 가격공시 추진방안'을 심의·의결했다. 이에 따라 내년도 부동산 공시가격에 적용되는 현실화율은 현재 수준으로 유지된다.
애초 부동산 공시가격 현실화 계획에 따르면 내년에 80.9%에 달할 예정이었던 공동주택의 공시가격 현실화율은 4년 연속 69.0%가 적용된다. 토지와 단독주택도 각각 65.5%, 53.6% 수준으로 4년째 동결되며 올해 시세 변동만 공시가격에 반영될 예정이다.
부동산 공시가격 현실화 계획은 문재인정부 때인 2020년 시작됐다. 아파트 등 공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격을 '시세의 90%'까지 끌어올린다는 게 골자다.
이에 따라 평균 68%대였던 시세반영률이 2020년 69.0%, 2021년 70.2%, 2022년 71.5%까지 순차 상승했다. 하지만 윤석열정부가 2023년 69.0%로 다시 끌어내린 뒤 동결해 현재까지 이어졌다.
공시가격 현실화 일단 '유보'…부유층 '상대적 이익' 효과 우려
부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회. 연합뉴스공시가격 현실화 계획이 이재명정부 들어서도 유명무실해짐에 따라 부유층이 상대적으로 이익을 보는 것 아니냐는 우려가 나온다.
애초 계획대로라면 내년에는 공동주택의 경우 시세의 80.9%까지 반영이 돼야 하지만, 그만큼의 과표 하향효과나 감세혜택이 고가주택 보유자에게 돌아갈 수 있다는 취지다.
이런 우려가 나오는 가운데 정부는 우선 시세반영률 편차를 해소해 균형을 잡고, 평균 시세반영률을 높이는 원칙을 세운다는 방침이다.
이를 토대로 오는 2035년까지 계획돼 있던 연도별 시세반영률 목표치를 추후 제시할 계획이다.
공시가격 균형성 조정 초점…평가 후 미달 지역은 정밀 검토
균형성 조정은 부동산 유형 간, 지역 간, 가액대에 따라 점진적으로 이뤄진다. 정부는 지역별 시장 상황과 공시 정확도 등에 따라 반영률이 낮은 구간을 먼저 선별해 조정한다. 조정 폭은 전년 공시가격 기준 최대 1.5% 이내에서 이뤄진다.
'최대 1.5% 이내' 조정 폭은 해당 범위에서의 공시가격 추가 인상은 이의신청 증가에 미치는 영향이 크지 않다는 국토연구원의 분석을 토대로 산출했다.
평가는 시·군·구 단위로 이뤄진다. 정부는 시·군·구별 균형성 수준 평가기준(안)을 적용해 유형 내 균질성, 가액대별 형평성, 지역 간 편차를 동시에 본다.
평가 결과, 미달 지역은 '심층검토지역'으로 묶어 정밀 검토를 진행한다. 시세 산정 과정의 정밀성도 강화한다.
공시가격 검증지원센터·빅데이터기반 AI 활용…정확성·객관성↑
연합뉴스정부는 공시가격 산정의 정확성과 객관성을 높이기 위해 내년 공시부터 '공시가격 검증지원센터' 운영을 확대한다. 지역 실정을 잘 아는 지자체가 산정 단계 전반에 참여해 사전·사후 검증이 이뤄지도록 한다는 취지다.
올해 서울·경기·충남 지역을 대상으로 시작한 시범사업을 내년에는 대구·인천·대전·충북·전남·경북 등 6개 지역을 추가해 총 9개 시·도로 넓혀 지역별 시장 상황을 산정 과정에 직접 반영하겠다는 구상이다.
또 빅데이터 기반 인공지능(AI) 가격 산정모형을 활용하고 초고가주택 전담반도 꾸려 시세의 정확성과 객관성을 높이기로 했다.
이번 방안에 따라 산정된 내년도 최종 공시가격은 내년 상반기 최종 결정될 예정이다. 표준지·표준주택은 올해 12월 열람을 거쳐 내년 1월 결정되고, 공동주택은 내년 3월 열람 후 4월에 확정될 예정이다.
공시가격 현실화율 '동결'에도…서울 주요 아파트 보유세↑ 전망
한편 정부의 내년도 공동주택 공시가격 현실화율 동결 방침에도 서울 주요 아파트의 경우 보유세 부담이 대폭 증가할 전망이다. 1년 새 시세가 크게 올랐기 때문이다.
국토부가 1가구 1주택 기준으로 내년 서울 주요 단지의 공시가격(올해 1월 기준 시세 변동률 적용)과 보유세액을 산출한 결과에 따르면, 서울 강남구 압구정동 신현대9차 전용면적 111㎡의 내년 공시가격은 43억7800만 원이며, 보유세는 재산세 804만 원과 종합부동산세 1843만 원을 합해 2647만 원으로 나타났다. 올해 대비 공시가격과 보유세 각각 25.9%, 42.5% 증가한 수치다.
서울 서초구 반포동 아크로리버뷰 전용 78㎡의 내년 공시가격은 32억 8400만 원, 보유세는 1599만 원(재산세 638만 원+종부세 961만 원)으로 올해 대비 각각 20.6%, 32.8% 오른 것으로 집계됐다.