김배성 국토교통부 공공주택추진단장이 26일 정부세종청사 국토부 기자실에서 내년 수도권 공공택지 공공분양 공급계획 관련 브리핑을 하고 있다. 연합뉴스국토교통부가 내년 수도권에 '판교신도시' 규모의 2만 8700채 공공분양 예정 사실을 전격 발표한 건, 10·15대책 발표 뒤 한동안 잠잠하던 시장이 다시 과열 조짐을 보이는 데 따른 비상책으로 풀이된다.
지난주 한국부동산원의 주간가격동향에서 서울 아파트값 상승률이 4주 만에 반등한 것으로 나타났는데, 27일 나올 11월 넷째 주 통계에서 오름폭이 커지면 '패닉바잉'이 다시 불붙을 수 있다는 우려가 나온 터다.
이번에 발표한 수도권 공공분양 공급계획은 물량이 비교적 많고 내년 착공에 들어가 3년 뒤 입주가 예상되는 주택이란 점에서 '공급에 대한 정책 일관성은 보여줬다'는 게 전문가들의 평가다. 문제는 '지속적인 공급 시그널'을 시장에 줄 수 있느냐에 있다.
"올해 5100채 추가…내년엔 2.9만 '판교신도시급' 공급"
국토부는 26일 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 인천도시공사(iH)와 함께 '2026년 수도권 공공택지 공공분양주택 공급계획'을 발표했다. 앞서 9·7 공급대책에서 제시한 '5년내 135만채' 공급계획 중 극히 일부인 3만채 공급을 구체화한 후속조치다.
지역별로 살펴보면 △경기도에서 2만 3800채로 가장 많은 물량이 나오고, △서울 1300채 △인천 3600채 공급된다.
주요 지구별로는 3기 신도시에서 △고양창릉 3881채 △남양주왕숙 1868채 △인천계양 1290채, 2기 신도시에서는 △수원광교 600채 △평택고덕 5134채 △화성동탄2지구 473채가 공급된다. 중소택지에서도 △고덕강일 1305채 △구리갈매역세권 287채 △검암역세권 1190채 등이 예정됐다.
이들 물량 모두 이미 착공했거나 내년 중 착공 예정으로, 통상 입주까진 착공 후 3년 또는 분양 후 2년 반 정도가 소요되는 점을 고려하면 실제 입주 시점은 2029년 전후로 예상된다.
시공사는 다양하다. 내년 3~4월 분양을 예정한 물량의 경우 시공사 선정을 마쳤는데, 남양주왕숙2지구 A0-1블록은 금호건설 컨소시엄, 시흥하중 A1블록은 이수건설, 고양창릉 일부 물량은 우미건설이 선정됐다. 국토부 관계자는 "내년 5월 분양 물량부터는 아직 시공사 선정 전"이라며 "유명 브랜드 건설사의 참여 가능성도 열려 있다"고 귀띔했다.
이밖에도 국토부는 올해 남은 기간 △남양주왕숙 881채 △군포대양미 1003채를 포함해 수도권에서만 총 5100채 추가 분양을 예고했다. 9·7대책 당시 'LH 직접시행 확대' 일환으로 발표했던 'LH 소유 비(非)주택용지 용도전환'을 통한 4145채의 공공주택 추가 공급도 가시화했는데, 이중 수원당수 490채는 내년 중 착공을 추진한다는 계획이라 빠른 분양이 예상된다.
국토부 관계자는 내년 공공분양 물량에 대해 "판교(2만 9천 채)급 신도시를 하나 새로 조성한 것에 준하는 수준"이라며 "추가적인 구체적 공급계획도 준비되는 대로 계속 내놓을 방침"이라고 전했다.
서울 아파트값 상승률 4주 만에 반등 '과열 조짐' 잠재울까
연합뉴스이번에 나온 공공분양 물량은 당초 9·7 대책 때 발표한 해당 예정 물량에서 약 2천 채 증가한 규모다. 그만큼 국토부와 LH, 수도권 도시개발공사가 합심해 공급물량을 짜냈단 의미다.
이 시점에 대책을 내놓은 배경엔 10·15 대책 발표 이후 한동안 잠잠했던 서울 아파트 매매가격 상승률이 4주 만에 반등한 사정이 있다. 한국부동산원이 지난 20일 공개한 11월 셋째 주(17일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률이 직전주(0.17%) 대비 0.03%p 확대된 0.20%를 기록하면서다.
특히 핵심지인 송파구(0.47%→0.53%)와 용산구(0.31%→0.38%)의 상승률이 서울 전체에서 각각 1위와 2위를 차지하며 두드러졌고, 서초구(0.20%→0.23%)와 강남구(0.13%→0.24%)도 오름폭을 키우며 과열 재발 조짐을 보였다. 부동산원은 매주 목요일 주간 아파트가격 동향을 발표하는데, 국토부가 다음번 발표 전날인 26일에 맞춰 '3만 채'급 분양 '카드'를 꺼낸 건 추가 상승 발표를 우려한 일종의 선제조치로 풀이된다.
전문가들은 일단 정부가 '공급 시그널'을 줬다는 점은 긍정적으로 평가했다. 공공분양은 주변 시세 대비 합리적 가격에 공급된다는 점도 패닉바잉을 어느 정도 잠재울 수 있는 요인으로 꼽힌다. 실제 이날 입주자 모집공고를 낸 남양주왕숙지구 평균 분양가는 A-24블록 55㎡ 4억 6천만 원, B-17블록 74㎡ 5억 6천만 원, 84㎡ 6억 4천만 원대로 책정됐다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "물량이 2만 9천 호 정도고, 대부분 분양가상한제가 적용된다는 점에서 고분양가에 지친 실수요자들에게 비교적 합리적인 가격에 내 집 마련을 분양시장에서 할 수 있는 길을 열어줄 것으로 기대된다"며 "또 올해 수도권 실제 분양 물량이 지난해의 87% 정도로 공급 진도율이 저조했는데, 내년에는 수도권 공급량이 늘어나면서 분양 체감은 좀 늘 걸로 보여진다"고 말했다.
다만 시장 안정을 위해선 급한 불을 끄는 데 그치지 않고 공급에 대한 정책 일관성을 유지하면서, 실제 시장 '수요'에 맞는 공급 계획을 가시화해야 한다는 주문이 나온다.
함 랩장은 "요즘 집값 불안을 야기하는 서울 지역 공급이 고덕강일지구 1300채 정도에 그친다는 점은 조금 아쉽다"며 "정부가 9·7 대책에서 얘기했던 도심청사·유휴부지 활용, 정비사업 규제완화 등을 통해 서울 도심 공급을 빨리 현실화해야 될 것으로 본다"고 조언했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "공공택지는 75%를 신혼부부 등 특별분양으로 돌리기 때문에 현재 서울 아파트를 사려고 하는 유효수요, 즉 지금 시장을 과열시킬 우려가 있는 (어느 정도의 자금력이 있는) 수요자 입장에선 눈높이에도 맞지 않고 '당장 나와 관계가 없는 공급'이다. 이들은 소득과 자산 기준상 공공택지 청약요건이 되지 않기 때문"이라며 "그간 전체 주택공급시장에서 80%가 넘어온 민간 부문 공급을 살릴 대책도 필요하다"고 말했다.
국토부는 '착공' 기준 공급계획이 준비되는대로 계속해서 발표하겠다는 방침이지만, 이 같은 잦은 부동산 정책 발표가 되레 역효과를 낼 거란 우려도 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난 몇 년간 착공에 들어간 물량들은 대부분 문재인 정부 때 추진한 공급이다. 코로나19 팬데믹과 2022년 기준금리 급등 이전에 시장이 좋았을 때 추진한 것들이 결실을 본 것"이라며 "이후 시장 상황이 악화하면서 착공 물량을 꾸준하게 이어갈 수 없는 게 현실"이라고 짚었다. 그는 "이런 상황에서 잦은 정책 발표는 주택시장에 대한 세간의 관심을 키워 수요를 부추길 수 있다"고 우려했다.
이런 가운데 금융당국은 내년 1월부터 시행되는 은행권 주택담보대출 위험가중치(RW) 상향 수준(15→20%)을 더 끌어올리는 방안을 모색 중인 것으로 전해져, 수요 측면 규제는 더 심화할 전망이다.