서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 류영주 기자지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율이 상승세를 보이며 2021년 이후 최고치를 기록한 것으로 드러났다. 아파트값 오름세가 이어지는 가운데, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 일반 매매 대신 경매 시장으로 투자 수요가 이동한 영향으로 풀이된다.
4일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%로 집계됐다. 집값이 급등했던 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높은 수준이다.
서울 아파트 경매 낙찰가율은 집값 하락 국면이었던 2023년 평균 82.5%까지 떨어졌으나, 이후 반등 흐름을 보였다. 2024년에는 92.0%로 회복한 데 이어 지난해에는 다시 5.3%포인트 상승했다. 정부의 강도 높은 대출 규제에도 불구하고 시중 유동성이 유지되면서 주택 가격 상승세가 이어졌고, 이 같은 흐름이 경매 시장에도 반영됐다는 분석이다.
특히 토지거래허가구역 확대가 경매 시장으로의 수요 이동을 촉발한 요인으로 지목된다. 지난해 10월 15일 발표된 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 관할 구청의 거래 허가가 필요 없고 전세를 끼는 투자도 가능한 경매 물건에 관심이 집중됐다는 설명이다.
실제 일반 매매 거래는 눈에 띄게 줄었다. 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 지난해 9월과 10월 각각 8천건을 웃돌았지만, 10·15대책 이후 10월에는 3283건, 11월에는 2786건(해제 거래 제외)으로 급감했다.
반면 경매 낙찰가율은 빠르게 높아졌다. 지난해 9월 99.5%였던 낙찰가율은 10·15대책이 발표된 10월 102.3%로 처음 100%를 넘어섰고, 11월과 12월까지 석 달 연속 100%를 상회했다. 지난해 12월 낙찰가율은 102.9%로, 2022년 6월(110.0%) 이후 약 3년 반 만에 가장 높은 수준을 기록했다.
경매 경쟁 강도도 함께 높아졌다. 지난해 경매에 부쳐진 서울 아파트 2333건 가운데 1144건이 낙찰돼 낙찰률은 49%를 기록했다. 이는 2021년 이후 가장 높은 수치다. 물건당 평균 응찰자 수는 8.19명으로, 2017년 이후 8년 만에 가장 많았다.
지역별로는 강남권과 한강변 지역을 중심으로 높은 낙찰가율이 나타났다. 지난해 25개 자치구 가운데 낙찰가율이 100%를 넘긴 곳은 9곳으로, 성동구가 110.5%로 가장 높았다. 이어 강남구(104.8%), 광진구와 송파구(각각 102.9%)가 뒤를 이었다. 영등포구(101.9%), 동작구(101.6%), 중구(101.4%), 마포구(101.1%), 강동구(100.7%)도 낙찰가율이 100%를 웃돌았다.
개별 물건 기준으로도 강남3구와 한강벨트 아파트가 상위권을 차지했다. 지난해 낙찰가율이 가장 높았던 사례는 11월 24일 경매에 나온 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡로, 40명이 입찰에 참여해 감정가 8억 3500만원의 160.2%인 13억 3750만원에 낙찰됐다.
또 지난해 9월 30일 낙찰된 서울 강남구 압구정동 미성아파트 전용 106.5㎡는 감정가 34억원보다 18억원 이상 높은 52억 822만원에 낙찰되며 낙찰가율 153.2%를 기록했다. 지난달 1일 입찰이 진행된 서울 성동구 성수동2가 청구강변아파트 전용 60㎡ 역시 성수전략정비구역 개발 기대감 속에 감정가(18억 2900만원)의 150.6%인 27억 5500만원에 새 주인을 찾았다.