스마트이미지 제공정부가 정책대출 소득요건에서 이른바 '결혼 페널티'를 없애기로 했다. 혼인신고 뒤 부부 합산소득이 기준을 넘더라도 부부 중 한 명이 일반 소득요건을 충족하면 보금자리론과 디딤돌·버팀목 대출을 받을 수 있도록 한다.
청년이 월세 수준의 원리금을 부담하며 4억원 이하 비아파트를 살 수 있는 전용 정책대출도 내놓는다. 공공분양 일부는 초기 자금 부담을 낮춘 지분적립형·수익공유형으로 공급하고, 당장 집을 사기 어려운 무주택자에게는 공공임대와 20년 이상 장기 민간임대를 제공한다.
국토교통부와 금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 주택시장 전반의 대출 규제 기조는 유지하면서 청년과 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정을 지원하는 데 초점을 맞췄다.
결혼하면 대출 못 받는다?…부부 중 1명 소득도 인정
우선 신혼부부의 정책대출 소득요건을 판단할 때 부부 합산소득뿐 아니라 부부 중 한 명의 소득도 인정한다.
현재 보금자리론은 미혼의 경우 연소득 7천만원 이하, 혼인신고 후 7년 이내 신혼부부는 부부 합산소득 8500만원 이하라는 요건을 충족해야 한다. 결혼 전에는 각자 소득요건을 충족했더라도 혼인신고 뒤 소득을 합산하면 대출 대상에서 제외되는 '결혼 페널티'가 발생할 수 있었다.
오는 10월부터는 부부 합산소득이 8500만원 이하이거나 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하이면 보금자리론을 이용할 수 있다. 두 조건 가운데 하나만 충족하면 된다.
주택 구입자금인 디딤돌대출과 전세자금인 버팀목대출도 같은 방식으로 바뀐다. 부부 중 한 명의 연소득이 각각 6천만원, 5천만원 이하이면 대출을 받을 수 있도록 한다.
가령 연소득 5천만원인 사람과 7천만원인 사람이 결혼하면 현재는 합산소득이 1억2천만원으로 디딤돌대출을 받을 수 없지만, 제도 개편 뒤에는 연소득 5천만원인 배우자를 기준으로 신청할 수 있다. 정부는 오는 9월 주택도시기금 운용계획을 변경할 예정이다.
앞서 발표된 다른 '결혼 페널티' 개선책도 올해 하반기 시행된다. 결혼 전 승인받은 전세대출을 혼인 후 연장할 때 소득요건을 초과하면 붙는 가산금리는 0.3%포인트에서 0.15%포인트로 낮춘다.
공공임대에 살던 청년이 결혼한 뒤 소득·자산 기준을 넘더라도 한 차례 재계약할 수 있도록 하고, 신혼부부의 공공임대 소득기준도 미혼 청년의 2배 수준으로 높인다.
월 85만원 내고 내 집 마련…청년 전용 정책대출
류영주 기자청년층의 내 집 마련을 지원하는 '청년미래보금자리론'은 내년 1월 출시를 목표로 한다. 구체적인 상품 구조와 금리는 출시 과정에서 확정한다.
정부가 제시한 상품안에 따르면 생애 최초로 집을 사는 만 39세 이하 청년 가운데 연소득 7천만원 이하인 사람이 대상이다. 신혼부부는 부부 중 한 명만 이 소득요건을 충족해도 이용할 수 있다.
대상 주택은 가격 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트다. 법 개정을 거쳐 오피스텔도 대상에 포함하고 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%까지 적용한다.
정부는 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 금리로 빌릴 경우 월 원리금 상환액이 약 85만원으로 비아파트 평균 월세와 비슷한 수준이라고 설명했다. 다만 연 3.0%는 상환 부담을 보여주기 위한 가정 금리로 실제 금리는 상품 출시 과정에서 결정된다.
청년미래보금자리론으로 비아파트를 구입해도 생애최초 LTV 우대 혜택은 소멸하지 않는다. 이후 아파트 등으로 옮겨갈 때 다시 생애최초 혜택을 적용받을 수 있도록 해 비아파트를 주거 상향의 '징검다리'로 활용하겠다는 취지다. 정부는 이 상품을 연간 3조원씩 2년간 한시 공급한다.
공공분양에서도 초기 자금 부담을 낮춘다. 전체 물량의 약 15%를 지분적립형이나 수익공유형으로 공급한다.
지분적립형은 입주할 때 집값의 일부만 부담하고 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 취득하는 방식이다. 정부는 초기 지분 25%를 취득한 뒤 5년마다 20%씩 세 차례, 마지막에 15%를 추가 취득하는 방식을 예로 들었다.
수익공유형은 주택도시기금이 구입자금 일부를 저리로 지원하고 일정 기간 뒤 발생한 수익을 대출 평균잔액 등에 따라 기금과 수분양자가 나누는 구조다. 지분적립형은 올해 4분기 분양 예정인 일부 단지부터 일반분양과 섞어 공급하고, 수익공유형은 공공주택특별법 개정 이후 도입한다.
당장 못 사면 장기 임대…20년 민간임대 도입
당장 내 집 마련이 어려운 무주택자를 위한 장기 임대주택 공급도 확대한다.
정부는 공공지원 민간임대에 기존 10년형 외에 20년 이상 운영하는 장기 임대 유형을 신설한다. 건설 기간 3~4년과 20년 이상의 임대 운영 기간을 합쳐 최대 34년간 사업자 대출에 보증을 제공하는 주택도시보증공사(HUG)의 장기 모기지 상품도 도입한다.
20년형에는 기존 10년형보다 강화된 금융지원을 제공한다. 주택도시기금 출자 한도는 총사업비의 11%에서 14%로, 융자 한도는 최대 1억2천만원에서 2억원으로 늘린다. 기금 융자금리는 연 2.6~3.4%에서 2.0~2.8%로 낮춘다.
최초 임대료는 주변 시세의 95% 수준으로 정한다. 20년형은 임차인이 바뀔 때 임대료를 다시 시세의 95% 수준으로 조정할 수 있도록 해 장기간 임대에 따른 사업자의 수익성 문제를 보완한다.
정부는 오는 10월 민간임대주택법 개정안을 발의하고 12월 주택도시기금 운용계획을 변경한다. 내년 1월까지 HUG 내규를 고쳐 장기 모기지 상품을 마련할 계획이다.
3기 신도시 역세권과 서울 도심 선호지역에는 소득계층을 폭넓게 아우르는 '보편형 공공임대주택'을 공급한다. 전체 물량의 절반 이상은 무주택 청년에게 우선 공급하고 나머지는 일반 무주택자에게 배정한다.
기본 임대기간은 6년이지만 출산 등에 따라 거주기간을 늘릴 수 있다. 미성년 자녀가 3명 이상인 가구는 최장 20년까지 거주할 수 있다. 수도권 규제지역의 민간분양 미계약분인 이른바 '줍줍' 물량을 LH가 우선 매입해 보편형 공공임대로 공급하는 방안도 추진한다.
전세보증금 맡기고 수익 받는다…'안심신탁' 도입
전세보증금을 안전하게 지키면서 임대인에게 일정한 수익을 제공하는 '전월세 안심신탁' 사업도 본격화한다.
집주인과 HUG가 관리하는 전월세안정화기구, 세입자가 3자 계약을 맺고 전세보증금을 기구에 예탁하는 방식이다. 기구는 예탁금으로 펀드를 조성해 HUG가 보증하는 주택사업 등에 투자하고 여기서 발생한 수익을 집주인에게 월세처럼 지급한다.
정부는 임차인에게는 전세사기 위험을 줄이고 임대인에게는 안정적인 수익을 제공할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 국토부가 임대인을 대상으로 조사한 결과 4~5% 수준의 수익률을 전제로 약 20%가 참여 의향을 보였다는 설명이다.
김윤덕 국토부 장관은 이날 브리핑에서 안심신탁에 대해 "집주인 입장에선 상당히 안정적인 수입을 올릴 수 있다는 장점이 있고, 들어가는 사람한테는 상당히 신뢰할 수 있는 전세사기 등 걱정 안 하도록" 하는 장점이 있다고 설명했다.
특히 전세보증금이 임대인에게 직접 넘어가지 않는 만큼 갭투자를 억제하는 효과도 예상했다. 김 장관은 "간접적으로는 갭투자를 상당히 막을 수 있지 않을까 하는 게 국토부 생각"이라고 말했다.
HUG는 다음 달 집주인 모집을 시작해 오는 12월까지 심사와 약정을 마치고 연말부터 임차인 입주를 추진한다.
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