류영주 기자유례를 찾기 힘들 정도로 강력하다던 10.15 부동산 대책이 시행된 지 한 달을 넘겼다. 정부는 서울과 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 등 '3중규제'로 묶여버리는 초강수를 내놨다. 규제지역 내 아파트는 사고·팔기 자체가 쉽지 않은 상황이 됐다.
10.15 부동산 대책에 시장은 어떻게 반응했을까? 한 달이 지난 대부분의 통계는 아파트 가격 상승률의 급감을 보여준다. 하지만 시장이 규제에 신속히 적응해 가는 '불길한' 조짐도 곳곳에서 눈에 띈다. 이재명 정부 들어 처음으로 내놓은 6.27 부동산 대책 시행 한 달과 비교하면 그 징후는 더욱 선명하다.
역대급 규제에 규제지역 아파트 가격 상승폭 급감
한국부동산원이 발표하는 '전국 주간 아파트가격 동향' 자료를 종합하면 10.15 대책이 시행된 지 한 달(11월10일 기준) 뒤 서울의 아파트 가격 상승률은 0.17%를 기록했다. 10.15 대책 직전주(10월13일 기준)의 0.54%와 비교하면 0.37%p 감소했다. 6.27 대책 시행 한 달(7월21일 기준) 뒤 0.15%로 0.27%p 감소한 것과 비교하면 훨씬 큰 감소폭이다.
서울 아파트 가격 상승을 주도하는 마포구·용산구·성동구, 이른바 '한강벨트'의 반응은 더욱 극적이다. 6.27 대책 시행 전후로 한 달 만에 0.62%p 감소했던 성동구는 10.15 대책 한 달 만에 무려 1.26%p 감소했고, 마포구는 6.27 때 0.87%p 감소했던 것이 10.15 대책 때는 1.06%p나 줄어들었다. 규제가 강력했던 만큼 시장의 반응도 격렬했다고 볼 수 있는 대목이다.
심상치 않은 10.15 한달, 서울 아파트 가격 반등 조짐까지
하지만 세부적인 지표로 들어가면 6.27 때와 다른 부분이 눈에 띈다. 10.15 대책 이후 불과 한 달이 지나기도 전에 매주 널뛰듯 상승률이 급등하는 지역들이 나타나고 있다. 규제가 역대급인 만큼 비규제 지역을 중심으로 상승률 급등 현상이 빈번하게 관찰된다. 동탄 신도시가 있는 화성시, 용인 기흥구, 구리시는 10.15 대책 이후 3주 동안 아파트 가격 상승률이 급상승하기 시작했다. 10.15 대책 4주차인 11월 2주차에는 용산구와 마포구, 서초구와 송파구등 핵심 규제지역들의 상승률이 반등하기도 했다.
서울부동산정보광장 통계에 따르면 (11월16일 기준) 서울 아파트 평균 매매가는 15억 5968만원으로 집계됐다. 이는 올 들어 가장 높은 월별 평균 매매가다. 11월 들어 강남 3구를 중심으로 인기 지역에서 신고가 갱신 소식이 심심칭 않게 들려오는 것과 무관치 않다.
6.27 대책 때 시장의 반응은 비교적 안정적이었다. '한강벨트'는 물론 강남3구도 시행 한 달 내내 꾸준하게 상승률 감소가 관찰됐고 그 폭도 비교적 일정했다. 이는 6.27 대책이 강력한 대출규제를 근간으로 하고 있는 만큼 지역별 편차가 발생하기 힘들었던 것이 원인이기도 하다. 하지만 10.15 대책은 서울과 경기 일부 지역의 규제 강도만 최고치로 올리면서 일찌감치 '풍선효과' 우려가 제기됐다.
규제 지역 거래 절벽에 집주인들 버티기에 들어갔나
류영주 기자일각에서는 10.15 대책 이후 한국부동산원 자료에서의 상승률 데이터는 크게 의미가 없다는 지적도 나온다. 거래 자체가 지나치게 줄어들었기 때문이다. 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 10월 15일 7만 4044건에서 최근 6만 4218건으로 줄어들었다. 약 한 달 새 1만건 가까이 급감했다. 연 초 매물 9만 건에 가까웠던 점을 고려하면 고점 대비 매물이 2/3 수준으로 쪼그라들었다. 매물만 줄어든 것이 아니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 임대인이 사는 아파트는 사실상 거래가 금지된 상태다. 전세를 끼고 사고파는 갭투자를 막아야 한다는 것이 이유다. 규제지역에서 아파트 거래가 사실상 중단됐다고 봐도 과언이 아니다.
거래가 거의 끊기고 있는 가운데 아파트 소유자들은 좀처럼 호가를 낮출 조짐을 보이고 있지 않다. 규제의 강도를 고려하면 예상보다 시장의 반응이 더딘 것이라는 지적이 나온다.
김인만 부동산경제연구소 대표는 "서울 전역을 규제로 묶었는데도 생각보다 시장의 저항이 강한 것 같다. 집주인들이 일단 가격을 내릴 생각이 없어 보인다. 규제를 어느 정도 각오한데다 수요과잉과 공급부족, 유동성 급증이라는 구조적 문제가 해결된 것이 없다고 판단한 것 같다"고 설명했다.
10.15 대책의 효력이 계속 지속될 지에 대한 의문은 지금도 끊임 없이 제기되고 있다. 규제에 규제를 더했지만 서울을 비록한 규제지역의 아파트 가격은 상승률이 감소했을 뿐, 한 달이 지나도록 하락할 조짐은 없. 6.27 대책도 서울의 아파트 가격을 조금도 낮추지 못한채 3개월 만에 수명을 다했다. 내년 지자체 선거를 앞두고 노원구를 비롯해 일부 규제 지역 주민들의 반발이 거세지고 있는 것도 정부·여당으로서는 부담이다. 시장이 10.15 대책의 지속성에 의문을 품는한 정부가 기대하는 대책의 효과가 나타나기란 쉽지 않다.