박종민 기자최근 시장을 흔들었던 '25억 원 이상 주택담보대출 전면 금지', '공시가격 현실화율 90% 확대' 등의 부동산 지라시 해프닝은 현 정부의 부동산 철학을 단적으로 보여주는 촌극이었다. 비록 정부는 사실무근이라며 선을 그었지만, 이광수 광수네 복덕방 대표는 "이재명 정부가 법 개정 없이 쥐어짜기 쉬운 '금융 규제'를 부동산 만능키로 생각하고 있다는 방증"이라고 꼬집었다.
출범 1년을 넘긴 현 정부의 부동산 성적표는 어떨까? 이광수 대표와의 인터뷰를 통해 엉켜버린 대한민국 부동산 시장의 실타래를 풀 해법을 짚어봤다.
"정책은 없고 대책만 있었다"… 1년 성적표 평가는 '유보'
이광수 대표는 이재명 정부 1년간의 부동산 정책을 평가해 달라는 질문에 "부동산 '정책'이 없었기 때문에 평가할 수 없다"고 단언했다. 가격이 오를 때마다 땜질식으로 내놓는 수동적인 '대책(Countermeasure)'만 있었을 뿐, 시장을 원하는 방향으로 이끌고 가는 능동적인 '정책(Policy)'은 부재했다는 것이다.
그나마 효과가 있었던 대책으로는 출범 초기 강남 아파트값을 일시적으로 하락시켰던 '다주택자 양도세 중과 유예 폐지'를 꼽았다. 반면 비거주 1주택자의 갭투자를 허용해 준 조치 등은 시장 안정에 전혀 기여하지 못한 실패한 대책으로 규정했다.
이 대표는 "정부의 목표가 '무주택자와 청년을 위한 시장 조성'이라면, 2%대에 불과한 GDP 성장률을 아득히 뛰어넘어 폭등한 집값은 반드시 떨어지거나 완만해져야 한다"며 "이를 위해서는 집을 쥐고 있는 사람들이 매물을 내놓게 만들어야 한다"고 강조했다.
50억 아파트 '보유세 1%'의 딜레마… 예외 두는 순간 개혁은 끝난다
이 대표가 제시하는 해법은 명확하다. 자산가들이 비거주 주택을 돈을 벌 목적으로 쥐고 있지 못하게 만드는 것이다. 그는 "예컨대 40억~50억 원 이상 초고가 아파트에 실효세율 1%의 보유세를 부과하면, 매년 5천만 원의 세금 부담을 느낀 소유자들이 매물을 던질 것이고 이는 집값 안정으로 이어진다"고 설명했다. 강남권 초고가 아파트는 1만 채도 되지 않으며, 이들은 애초에 현 정부의 핵심 지지층도 아니기에 정치적 부담도 적다는 것이다.
그는 거주하지 않는 집에 대한 '장기보유 특별공제' 혜택도 강하게 비판했다. 이 대표는 "실거주도 하지 않으면서 집을 오래 쥐고만 있었다고 세금을 40% 이상 깎아주는 나라는 사실상 투기를 조장하는 셈"이라며 "모든 예외 조항을 봐주다 보면 결국 아무런 개혁도 할 수 없다"고 일침을 가했다.
서울시장 선거의 뼈아픈 교훈… "집토끼를 놓쳤다"
이러한 정책적 방향성의 상실은 최근 치러진 서울시장 선거 결과에서도 고스란히 드러났다. 이 대표는 국민의힘 오세훈 시장의 수성 원인으로 '지지층을 향한 정확한 타기팅'을 꼽았다. 오 시장은 당선 직후부터 재건축 규제 완화, LTV 완화 등을 정부에 요구하며 철저히 자신의 지지 기반을 다졌다.
반면 더불어민주당 정원호 후보는 무주택자와 세입자라는 핵심 지지층을 위한 주거 안정 정책 대신, '착착 개발(재건축 완화)'과 '재산세 인하' 등 엉뚱한 타깃을 향한 공약을 내세웠다. 이 대표는 "집토끼(지지층)들이 투표장에 나갈 명분을 잃고 외면한 것이 패배의 본질"이라고 분석했다.
다가올 세제 개편안, '바텀업'의 저주를 피하라
이광수 대표가 현재 가장 우려하는 것은 하반기 논의 중인 '세제 개편안'이다. 대출 규제와 같은 과거의 대책들이 위에서 아래로 내리꽂는 '톱다운(Top-down)' 방식이어서 뾰족한 각을 유지할 수 있었던 반면, 현재 논의되는 세제 개편안은 밑에서부터 의견을 수렴하는 '바텀업(Bottom-up)' 방식으로 진행되고 있다는 것이다.
이 대표는 "다양한 의견을 듣다 보면 정책이 뾰족함을 잃고 둥글어지게 마련"이라며 "야심 차게 내놓은 보유세 인상안이 고작 0.2~0.4% 수준의 맹탕으로 나온다면, 자산가들은 가볍게 버텨낼 것이고 시장은 정부의 통제력을 비웃게 될 것"이라고 경고했다.
실행 없는 공급 대책(용산, 태릉 등)에 대한 쓴소리도 잊지 않았다. 그는 "시작하면 내 임기 안에 끝나지 않는다는 이유로 계획만 세우고 실행을 미루는 정치인들의 태도가 문제"라며 "이제는 말이 아닌 실행으로 시장에 명확한 하락 신호를 주어, 내 집 마련을 기다리는 무주택자들의 인내에 보답해야 할 때"라고 강조했다.
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