황진환 기자이달부터 다주택자에게 적용됐던 대출 규제와 청약 규제가 대거 풀렸다.
전문가들은 최근의 집값 하락세 진정에 이런 규제 완화까지 더해지면서 수도권 인기 지역을 중심으로 천천히 집값이 회복될 것으로 보고 있다.
다만 이런 회복은 정주여건이 우수한 인기지역을 중심으로 진행되고 수도권 외곽지역과 지방의 집값은 더 내릴 가능성도 제기된다.
집값 하락세 진정되고 거래량 늘어…급매 소진에 매수세는 다시 주춤
기준금리 급등 진정세와 정부의 규제 완화에 힘입어 선호도가 높은 주요단지를 중심으로 급매물이 소진되면서 집값 하락세가 진정되고 있다.
5일 한국부동산원에 따르면 2월 마지막주(27일 기준) 전국 아파트값은 0.34% 내리며 하락폭을 계속 줄이고 있다. 전국 아파트값은 지난해 12월 마지막주(26일 기준) 0.76% 하락한 뒤 5주 연속 낙폭을 줄였다 2월 첫째주(6일 기준) 낙폭을 다시 키웠는데 이후 4주간 다시 낙폭이 줄고 있다.
서울 아파트값의 흐름도 비슷하다. 다만 낙폭은 전국 평균보다 더 줄었다. 지난해 12월 첫째주 전국 아파트값과 서울 아파트값은 각각 0.59%씩 내렸는데 3개월이 지난후 전국 아파트값 낙폭은 0.34%로 줄었는데 같은 기간 서울의 낙폭은 0.24%로 낙폭 감소가 더 컸다.
서울 안에서도 온도차가 감지된다. 지난해 12월 첫째주 아파트값은 △서울 -0.59% △서초 -0.26% △강남 -0.39% △송파 -0.67% 등이었는데 3개월이 흐른 2월 마지막주에는 △서울 -0.24% △-0.09% △강남 -0.14% △송파 -0.02% 등으로 강남권 낙폭이 서울 평균 낙폭보다 적었다. 지난주 송파는 이미 보합권에 진입했고, 낙폭 감소 추세를 감안하면 서초도 멀지 않은 시점에 보합권에 진입할 것으로 전망된다.
시장을 둘러싼 대내외 여건 개선으로 거래량도 늘고 있다. 지난 1월 서울 아파트 매매거래 건수는 4529건을 기록했고 경기와 인천도 각각 9510건, 2768건을 기록했다.
급매 거래와 일부 집주인들의 급매 회수로 일부 인기단지에서는 호가가 오르고 있지만, 매수자들은 최근 실거래가보다 높은 금액을 지불하며 '추격매수'에는 나서지 않는 분위기가 감지되된다.
매수심리를 의미하는 매매수급지수는 서울 기준 2월 마지막주 66.3으로 전주(66.7)보다 낮아졌다. 종로·중·용산이 포함된 도심권(69.4→70.4)과 은평·서대문·마포가 포함된 서북권(61.0→61.4)만 지수가 소폭 올랐고 강남·서초·송파·강동이 포함된 동남권(71.4→70.3) 등 서울 대부분 권역에서 지수가 악화됐다.
매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 지수가 60~70대인 것은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미인데 지수가 하락한 것은 전주보다 매수심리가 더 악화됐다는 의미다.
다주택자, 강남3구·용산 집 살때 대출되고 다른 지역 줍줍도 가능해져
이런 가운데 이달부터는 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 허용과 해당지역 무주택자 중심의 무순위 청약 규제 폐지 등 추가 규제 완화가 이어지면서 집값 향방에 관심이 쏠린다.
이달 1일부터 청약에 당첨된 1주택자가 기존 주택을 처분해야 하는 의무가 폐지되고 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약에 다른 지역 유주택자도 참여할 수 있게 됐다. 2일부터는 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출이 허용되고, 임차보증금 반환 목적 주택담보대출과 관련한 각종 제한도 일괄폐지됐다.
전문가들은 시장을 둘러싼 대내외 여건을 종합하면 최근 시장 분위기에 더해진 이런 규제 완화가 서울 등 수도권 인기지역을 중심으로한 집값의 완만한 회복에 영향을 줄 것으로 보고 있다.
연합뉴스직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "'1.3대책'과 규제지역해제, 기준금리 고점인식, 대출 및 세제 등 각종 규제 완화 등으로 급매물이 일부 해소됐지만 이는 전국 모든 지역에서 동일하게 나타난 흐름이라기보다는 서울과 경기 위주의 급매물 소진이었다"며 "급매물이 일부 소진되면서 매수자 입장에서는 한 단계 높은 가격으로 거래해야 한다는 부담이 있고, 기준금리 추가 인상 가능성도 있어 시장이 회복되더라도 낮은 거래량 속 수도권 특정 지역 위주로 제한적인 회복이 될 가능성이 예상된다"고 말했다.
이어 "기존에 가격 상승을 견인했던 서울 등 인기지역에서 매매거래시 거래금액이 진적 거래보다 낮은 '하락거래' 비중이 감소하는 것은 사실"이라며" 다만 이런 움직임이 강력한 힘을 갖고 추세적으로 시장 전체를 밀어올리지는 못할 것 같고 해당 시장 회복에 국한될 것 같다"고 덧붙였다.
집값이 회복되더라도 'V자형' 반등보다는 보합권이 이어지며 바닥을 다진 뒤 가격이 완만하게 회복되는 시나리오에 무게가 실린다.
미국 IAU 부동산학과 심형석 교수(우대빵연구소장)는 "매수자들이 급매를 위주로 관심을 보이기 때문에 당분간 하락세는 이어지겠지만 거래량은 늘어나고, 하락폭은 계속 축소될 것"이라며 "이후 보합권이 이어지며 집값 변동률 0%대로 바닥을 다질텐데 자산시장의 특성을 감안하면 적어도 올해 상반기까지는 바닥을 다지는 시간을 가질 것"이라고 전망했다. 이어 "반등이 나온다면 빨라야 올해 하반기가 될 것이고 내년을 예상하는 전문가들도 많다"고 덧붙였다.
전문가들은 다만 지난해 말과 같은 급락장이 다시 올 가능성은 제한적이라며 내집마련을 계획한다면 관심 단지의 집값 흐름을 면밀하게 살펴보라고 조언했다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "DSR과 금리수준이 높은 편이어서 시장에 투자수요까지 들어오기는 아직 어려운 상황"이라며 "가까운 시기에 가격이 반등할 가능성은 제한적이지만 규제 완화가 서울을 중심으로는 호재가 될 수 있어 지역별 양극화가 심화될 것"이라고 전망했다. 이어 "서울은 다른 지역과 비교해 공급도 적고 코로나 기간동안 오른 가격이 지난해 다 빠져서 올해부터 가격이 더 빠질 가능성은 제한적이지만 그 외 지역은 하락폭이 더 깊어질 가능성도 있다"며 "내집마련을 계획한다면 급하게 매수할 필요는 없지만 지금부터 관심 단지의 가격 추이를 지켜본 뒤 하반기에 급매 위주로 매입하는 것도 나쁘지 않다"고 조언했다.