서울 시내 아파트의 모습. 박종민 기자토지거래허가제(토허제)가 '강남 3구'와 용산구 전역으로 확대되기 직전 닷새 동안 강남구 아파트 매매 거래가 과열 양상이었던 것으로 나타났다. 규제 확대 적용 전 '골든타임'을 노린 매수세가 몰리면서 이전 최고 거래가를 경신한 '신고가' 계약이 속출했다.
신한투자증권 자산관리컨설팅부 양지영 수석은 1일 "지난달 19일부터 23일까지 5일간 강남·서초·송파구와 용산구에서 성사된 아파트 매매 건수(계약일 기준)는 총 116건으로, 이 가운데 64%인 74건이 강남구에서 발생했다"고 밝혔다. 양지영 수석이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과다.
토허제 확대 적용 계획 발표일인 지난달 19일부터 실제 적용 전날인 23일까지는 서울시 '허가 없이' 해당 지역에서 아파트 거래가 가능한 사실상 마지막 기간이었다.
해당 기간 강남구 아파트 매매 거래 74건 중 42%인 31건이 신고가 계약이었다. 양지영 수석은 "삼성·대치·청담동 등 강남구 내 주요 지역이 이미 앞서 토허제에 묶여 거래가 억제되어 있던 가운데 그간 누적된 매수 수요가 단기간에 집중된 결과로 풀이된다"고 설명했다.
용산구도 24건 중 7건으로 신고가 계약 비중이 높았다. 전체 거래 건수가 각각 12건과 6건이었던 서초구와 송파구에서는 신고가 계약이 각각 1건에 그쳤다.
해당 기간 가장 고가에 거래된 단지는 압구정동 신현대 11차 183.41㎡와 현대 1차 196.21㎡로, 둘 다 92억 원에 거래다. 계약일은 규제 발표 직후인 19일과 20일이었다. 신현대 11차 183.41㎡ 직전 신고가 기록은 2023년 11월 30일 84억 원이었는데, 넉 달 만에 8억 원이 뛰었다.
이처럼 단기간에 강남 3구 및 용산구에서 거래량과 신고가 경신 단지가 급증한 것은 시장의 기대 심리와 규제에 대한 불안 심리가 동시에 작용한 결과라는 분석이다.
양지영 수석은 "강남권은 장기적으로 가격 상승을 반복해온 지역으로, 이른바 '학습효과'에 기반한 시장 확신이 깊게 내재되어 있다"고 지적했다. 이번 토허제 해제 직후 재지정까지 '틈새 기간'은 투자자들에게 다시 오기 어려운 기회로 인식됐고, 이에 따라 가격 상승을 선점하려는 기대심리가 매수세로 이어졌다는 것이다.
"동시에 토허제 재지정 이후에는 실거주 요건 등으로 갭투자 자체가 어려워질 것이라는 불안 심리도 퍼지며 '막차 수요'가 집중됐다"고 양 수석은 덧붙였다. 특히 가격이 다소 높더라도 규제 적용 이전에 매입을 완료하려는 투자자 수요가 급격히 유입되며 단기적으로 신고가를 견인한 것으로 해석된다.
한편, 강남 3구와 용산구 법정동별 거래량은 용산구 이촌동이 12건으로 가장 많았고 이어 강남구 삼성동 11건, 역삼동 10건 등 순이었다.