이억원 금융위원장(오른쪽)과 김윤덕 국토교통부 장관이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했다. 금융위원회 제공정부가 4월 가계부채 증가율 목표를 1.5%로 제시한 지 4개월 만에 3%로 '두 배' 올렸다. 이주비·중도금·잔금대출 등 '주택공급 관련 주택담보대출(주담대)'를 총량 관리 목표에서 별도 관리해 실수요자 대출 숨통을 틔우는 한편, 실거주 이력 없이 아파트를 임대 중인 비거주 1주택자의 전세대출보증은 내년부터 막아 투기성 수요를 차단하겠다는 방향이다. 그러나 공급과 수요 양쪽 모두 구체적인 기준이 아직 나오지 않아 현장 혼란이 지속될 수 있다는 지적이 나온다.
'대출 오픈런' 화들짝…대출 총량 '두 배'로 숨통 트일까
금융당국이 지난 4월 1.5%로 잡은 대출 증가율 목표를 네 달 만에 두 배로 상향했다. 이에 따라 금융권의 가계대출 공급 여력은 약 30조원 추가로 늘어날 전망이다. 다만 가계부채 비율 축소 기조는 명확히 했다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 기존 규제 원칙은 건드리지 않기로 못을 박았다.
대출 증가율 목표를 두 배로 늘린 데에는△주택 거래량과 △신용대출 증가 등의 상황 변화가 있어서다. 이억원 금융위원장은 "경상성장률 자체가 굉장히 많이 올라오는 부분이 있고, 다주택자 중과 유예 이후 (주택) 거래량이 증가하면서 거기에 수반되는 부분들도 있었다"며 "이런 부분들을 종합적으로 보고 잔금·이주비 대출 수요 등 실수요자 부분까지 감안해 목표를 3% 수준으로 재조정했다"고 밝혔다. 신진창 금융위원회 사무처장도 "4월부터 주택 매매·거래량이 크게 늘었고 5·6월 들어서는 코스피 급등 등 자산시장 영향으로 신용대출까지 증가했다"고 설명했다.
다만 주택 거래량 증가나 자산시장 과열은 연초부터 어느 정도 예견 가능한 변수였다는 점에서 목표 설정 당시 충분한 검토가 이뤄졌는지에 대한 의문이 남는다. 특히 '부동산과 금융의 절연' 기조를 강조해온 당국이 사실상 일정 부분 기조 후퇴를 한 게 아니냐는 지적이 제기된다. 이 위원장은 "부동산과 금융의 절연이라는 것은 투기적 수요나 과도한 부동산 쏠림으로 금융이 비정상·비생산적으로 흐르는 부분을 교정하겠다는 취지"라며 "그 원칙은 변함없다"고 선을 그었다.
대출 오픈런 문제가 심각해지자 금융당국이 실수요자 문제를 해소하기 위해 잔금·이주비 '별도 관리'를 하겠다는 방침을 밝혔지만, 여전히 기준은 명확치 않다. 신진창 사무처장은 "이주비·잔금·중도금을 기계적으로 얼마씩 정하기가 어렵다"며 "모든 은행이 모든 단지에 이주비 대출을 할 것도 아니고 전체적으로 자율적으로 관리할 수 있는 부분이 있다"고 설명했다. 윤덕기 금융위 거시금융팀장도 "3% 안에 이주비·중도금·잔금이 모두 포함되지만 금융회사에 어떤 방식으로 부과할지는 금융권·금감원과 협의하면서 구체적 방식을 나눌 것"이라고 밝혔다.
그러나 시행시기도 '26년 하반기'로만 잡혀 있어 당장 입주를 앞둔 실수요자들의 불안은 가시지 않고 있다. 당장 입주를 앞둔 실수요자들은 잔금 대출 신청이 코앞인데 기준조차 없다며 답답함을 호소하고 있다. 입주를 앞둔 A씨는 "9월 입주하는 사람들은 협의 끝날 때까지 손 놓고 기다려야 하느냐"며 "입주 예정 단지부터 즉시 종전대로 총량 제외, 감정가 기준으로 대출을 풀리게 해달라"고 호소했다. 당국이 "총량이 두 배가 되는 만큼 1금융권·2금융권까지 정부 기조를 알게 되면 당장 현장 불편함이 많이 줄어들 것"이라고 기대했지만, 협의가 마무리되기 전까지 현장 혼란은 불가피할 것으로 보인다.
비거주 1주택 전세대출 제한…"실거주 이력 기준 모호" 반발도
연합뉴스투기수요 차단을 위한 비거주 1주택자 전세대출 제한도 기준 모호성 논란에서 자유롭지 않다. 정부는 내년 1월부터 투기 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출을 막기로 했다. 현재는 다주택자와 투기지역·투기과열지역에서 3억원을 초과하는 아파트를 취득한 사람 등을 대상으로 보증기관의 전세대출 보증을 제한하고 있는데, 앞으로는 여기에 '투기 목적의 비거주 1주택자'를 추가하는 것이다.
규제가 확대되는 대상은 ①수도권·규제 지역의 아파트를 보유한 1주택자 가운데 ②본인이나 배우자가 해당 주택에 한 번도 거주한 적 없이 ③직계가족 외 세입자에게 임대하고 있는 사람이다. 금융당국은 수도권·규제 지역 아파트를 보유한 1주택자가 받은 전세대출 규모를 약 9조 3천억원, 약 6만건으로 추산하고 있다. 금융당국은 한 번이라도 주소 등록을 한 이력이 있으면 실거주한 것으로 보기로 했다. 제도 시행일이 내년 1월인 만큼 연내 주소 이전을 한 사람도 인정된다.
다만 세입자 집에 동거인 형태로 주소 이전을 할 가능성도 배제할 수 없는 만큼, 위장 전입 문제가 불거질 수 있다는 우려도 제기된다. 신 사무처장은 "본인이나 배우자가 해당 주택에 주민등록을 이전한 이력이 단 한 번이라도 있으면 규제 대상에서 빠진다"면서 "교육 목적이든 부모 봉양 목적이든 이유와 관계없이 주소 이전 이력이 있으면 규제 대상이 아니다"라는 원칙을 제시했다. 그러나 얼마나 오래 살았는지, 어느 시점 이전 이력까지 인정하는지 등 세부 기준은 여전히 확정되지 않았다.
예외 조항을 열어뒀지만 그 심사를 금융사 여신심사위원회에 맡기기로 하면서 정부가 기준을 금융사에 떠넘기는 것 아니냐는 지적도 있다. △법적 의무로 실거주가 어려운 경우 △임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우 △은행 여신심사위원회가 합리성을 인정하는 경우 등은 예외적으로 전세대출이 허용된다. 신 사무처장은 "개별 구체적인 상황을 정부가 다 알 수는 없는 만큼 여신심사위원회가 합리성이 있다고 인정하면 융통성 있게 대응할 수 있도록 명기할 계획"이라고 설명했다.
내년 1월 시행까지 5개월가량 남아있는 만큼 시간적 여유는 있지만, 실거주 이력 확인 기준이 구체화되기 전까지 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자들의 혼란과 반발은 이어질 전망이다. 당국은 14일 금융권과 협의에 나설 예정이다. 풀어주는 쪽도, 조이는 쪽도 세부 기준이 뒤따라오지 못하고 있다는 점에서 구체적인 방안이 얼마나 신속하게 마련되느냐가 정책 신뢰 회복의 관건이 될 전망이다.
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