서울시 제공입주민 2만5천명 수준의 목동아파트가 서울시의 재건축 규제완화 정책에 힘입어 재건축 추진에 속도를 내고 있다. 이런 상황에서 서울시에서 이른바 '신속통합기획 2.0'으로 재건축 기간을 더 단축시키는 규제개혁안을 제시해 재건축 속도가 배가될 전망이다.
신통기획의 대표적 수혜지로 꼽히는 목동아파트 14개 단지는 '신통' 적용을 받아 재건축을 추진중이며, 목동 6단지는 조합설립단계에 접어들었고 종 상향문제로 상대적으로 추진속도가 늦은 1~3단지를 포함해 나머지 단지들은 연내 정비구역 지정이 마무리될 예정이다.
불과 3~4년전만 해도 안전진단규제에 묶여 재건축의 첫 발도 떼지 못했던 단지들이 조합설립과 시공사 선정까지 추진 속도를 높일 수 있었던 건 서울시가 도입한 신속통합기획의 도움이 컸다. 시는 제도 도입 당시 재건축을 지연시키는 규제를 합리적으로 정비해 기존 18.5년이나 걸리던 재건축을 13년만에 가능하도록 기간을 획기적으로 줄였다.
서울시 관계자에 따르면, 목동단지는 이미 신통기획의 수혜를 보고 있고 향후 사업시행인가 ~ 이주까지 사업 인허가 단계에서 기간이 더 줄어들게 된다고 한다. 서울시가 제시하는 재건축 시간표대로 라면 목동에서 재건축이 가장 빠른 6단지는 2030년대 초면 입주가 가능할 것이란 전망이 나오고 있다.
그런데 서울시가 기존에 재건축기간을 5.5년을 줄인데 이어 추가로 1년을 더 줄이기로 하고 29일 관련 정책을 발표했다. 이로써 현재 재건축을 추진중인 서울시내 아파트단지들의 재건축 총기간은 12년으로 줄어들게 됐다. 목동 6단지의 경우 2030년이나 2031년이면 입주가 가능할 것이란 관측이 나오고 있다. 이번 대책은 서울시 재건축시장은 물론 아파트가격에도 일정한 영향이 예상된다.
서울 양천구 목동운동장 아이스링크 뒤로 목동 5단지와 6단지가 보인다. 이재기 기자
기간 단축의 수혜를 받는 단지는 목동을 제외하고도 서울시내 곳곳에 산재해있고 매수자들의 인기가 높은 한강 주변에 수혜단지들이 몰려 있다. 한강에 인접한 강남과 영등포지역을 포함해 한강벨트의 신규 착공 가능 가구수가 2031년까지 19.8만호에 이를 것으로 시는 내다보고 있다.
재건축 감소기간 6.5년을 서울시 전역으로 확대 적용했을 때 향후 6년내 추가 착공아파트가 31만 가구라는 것이 서울시 시뮬레이션에서 나온 수치이다. 내년 2.3만 가구 착공을 시작으로 2027년 3.4만 가구, 2030년 7.3만 가구, 2031년에는 11.2만 가구가 증가한다.
한 해 평균 5만 가구 내외의 재건축아파트가 신규 착공되면, 입주시점에 가서 수도권 똘똘한 한 채에 대한 수요 대비 공급부족현상에 어느 정도 숨통이 트일 것이란 전망이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업의 속도 개선을 통해 장기적으로 주택공급을 확대하고 사업단계를 줄여 분양가 인하에도 도움이 될 수 있을 것으로 보인다"고 긍정 평가했다.
그는 서울시 정책이 가격안정보다는 장기적 공급효과에 더 큰 영향을 미칠 것이라는데 무게를 실었다.
오세훈 서울시장이 29일 서울시청 브리핑룸에서 '신속통합기획(신통기획) 2.0' 추진 계획을 발표하고 있다. 연합뉴스인기지역인 서울시의 주택공급을 어떤 장소에서 어떤 방식으로 늘리겠다는 각론이 명확하지 않았던 정부의 9.7부동산대책과 서울시 대책이 명확히 대비돼, 부족한 공급대책을 보완하는 측면도 있다. 서울시 관계자는 "도심지에 2030년까지 15만호를 공급하겠다는 정부 발표에는 구체적 대상지가 없었다"고 지적했다.
이재명정부가 출범하자 마자 내놓은 6.27 가계부채대책으로 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도가 6억원으로 축소돼 고가주택 수요가 일시적으로 크게 감소한 상황에서도 강남3구와 마포 등 인기지역 아파트 가격은 강한 보합세 내지 소폭 상승흐름을 보여주고 있다.
목동지역의 한 공인은 "정부의 고강도 금융규제가 나온 이후 거래는 거의 사라졌지만 전체적인 분위기가 아파트 가격 상승으로 가는 것 같다"고 시장흐름을 전했다. 이는 대출규제가 완화되면 대기수요가 언제든 가격을 밀어올릴 여지를 보여주는 것으로 분석할 수 있다.
서울시가 지자체 수준에서 가용한 수단을 활용 아파트 공급이 늘어나는 쪽으로 정책을 추진하는 것은 수도권의 수요-공급 불균형을 해소할 몇 안되는 수단이라는 점에서 긍정적인 평가가 가능하다고 본다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하고 가격이 끝없이 오르자 현재 서울시의 아파트 매매나 재건축 관련규제는 첩첩이 가해진 상황이다.
양도세 중과세나 분양권 전매제한과 토지거래허가구역 재지정, 재건축 초과이익환수제 등 메가톤급 규제 때문에 투기에 나서는게 쉽지 않고 노후 아파트에 거주하는 주민들 입장에서는 지연되는 재건축이 삶의질을 크게 떨어트리는 원인으로 작용하고 있다. 이런 측면에서도 서울시 재건축정책은 의미가 있어 보인다.