류영주 기자정부가 이번에 내놓은 부동산 세제개편안의 골자는 똘똘한 한 채 마저도 용인하지 않겠다는 강한 의지를 보이는 것으로 풀이된다. 설령 1주택이라고 하더라도 그 집이 아주 고가이거나 실제 거주하지 않는 경우에는 종합부동산세도 올라가고 여기다 양도소득세 부담도 늘어나도록 한 것을 보면 그렇다.
과거 문재인 정부에서 다주택을 부동산 가격 상승의 주범으로 보고 규제대상으로 삼아 세금을 무겁게 매기자 거주하지 않더라도 1주택이라면 양도세 중과가 이뤄지지 않는 이른바 '똘똘한 한 채'로 쏠리는 현상을 막기 위한 조치를 이번에 내 놨다는 것이다.
지금은 종부세를 매길 때 기본공제가 12억원인데 실거주의 경우 이를 14억원으로 기준점을 올려주고 대신 거주하지 않으면 종부세의 기본공제를 9억원으로 낮춤으로써 이번 세제개편의 정책목표가 실거주하지 않는 똘똘한 한 채를 잡겠다는 것임을 확실히 보여줬다.
양도소득세도 장기보유 특별공제라는 이름을 장기거주소득공제로 변경한다고 한다. 보유보다 거주를 보겠다는 뜻을 분명히 하고 있다. 2029년부터는 거주의 경우에만 최대 80%까지 공제해 주고 공제의 한도 역시 새로 만들었다.
아파트를 사는 것(buying)이 아닌 사는 것(living)으로 만들겠다는 정책의지를 분명히 했다.
이번 대책에서는 또 부모님을 봉양하기 위해서나 지방근무 등 특별한 사정으로 일시적 비거주 상태가 되는 경우에 대해서는 일정한 기간을 정해 실거주로 인정해 주는 이른바 '핀셋예외'도 준비했다. 실거주 요건만 강화하고 투기적 의사가 없지만 비거주로 분류되는 선의의 피해자를 막기 위한 예외 조항도 준비하는 섬세함을 갖췄다는 점에서 평가할 만 하다.
영문기사 보기 (View English Article)이제는 정부의 정책 의지대로 비거주 고가 주택 보유자들이 움직여 줄 것이냐 하는 문제가 남아 있다.
실거주를 강화하려는 정책의지에 따라 집주인들이 세입자를 내보내고 실거주 요건을 채우기 위해 입주하는 경우인데 이럴 경우 이른바 '임대매물잠김' 현상이 나올수 있다. 실제로 은마아파트의 경우 실거주 비율이 약 30% 초반인 것으로 알려져 있다. 은마아파트 10채 중 7채는 실거주가 아니라 전세나 월세 매물이라는 얘긴데 이 집을 보유한 임대인들이 모두 실거주를 선택한다면 이 숫자 만큼 전월세 물량이 줄어드는 문제가 생길수 있다.
물론 실거주를 위해 입주하는 사람들이 살던 주택은 그만큼 전월세 물량으로 나올 가능성도 있다. 하지만 이런 집들이 주택가격 상승의 진원지인 강남이 아닌 경우라면 역시 미스매치를 피하기가 쉽지 않을 것이다. 강남의 아파트를 사고 자신은 경기도에서 전세를 사는 임대인이 거주요건을 맞추기 위해 강남입주를 시도하는 경우 그럴 수 있다.
또 세금부담이 커진 임대인들이 종부세와 보유세를 내기 위한 현금흐름 확보 차원에서 전세를 월세로 돌리는 전략을 구사할 경우에는 그만큼 전세 물량이 희귀해지는 '전세실종' 상황이 강화될 가능성도 있다.
정부는 정책을 만들지만 시장은 대책을 만든다는 말이 있다. 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 풍선효과가 날 수 있다는 뜻일 게다. 부동산 시장은 정부와 소유자, 임차인 들이 벌이는 고차방정식이다. 정책목표를 달성하기 위한 정책수단을 만들고 이를 집행하는 것이 정부의 일이라면 이를 어떻게든 회피해 보기 위해 수(?)를 고안해 내는 것이 시장인 것은 본능에 가까운 대응이다.
정책을 만들 때 그만큼 세심하게 봐야 한다는 '핀셋'이 강조되는 이유이다.